Tiago Eiró, CEO da EastBanc
Depois de ter recuperado bairros como Georgetown, em Washington DC, a EastBanc tem vindo a investir há cerca de 20 anos em Portugal, em especial na zona do Príncipe Real. A sua intervenção tem passado por fazer acontecer a regeneração urbana, desde a componente residencial ou escritórios, ao desenvolvimento do comércio de rua.
Para falar um pouco sobre os projetos da empresa de promoção e gestão imobiliária, o Brainsre News Portugal, deu a palavra a Tiago Eiró, CEO da EastBanc, que faz uma análise do mercado, destacando os segmentos de habitação, escritórios, retalho. Na entrevista, Tiago Eiró evidencia também os projetos de um dos principais promotores urbanos no mercado português na área da revitalização urbana.
De que forma a Eastbanc contribui para o desequilíbrio entre oferta e procura na habitação e nos escritórios de qualidade nos centros das cidades?
Estamos há mais de 20 anos a fazer o que gostamos de fazer, que é revitalização de bairros e edifícios. Concentrámo-nos no Príncipe Real, uma zona escolhida a “dedo”, onde a EastBanc deu um contributo grande na revitalização, escolheu esta zona porque tinha espaços verdes, tinha edifícios novos desabitados, estava tudo fechado e estava também perto das zonas principais, a 10 minutos a pé do Chiado e acesso a transportes. A Eastanc escolheu esta zona e começou a comprar edifícios na ambição de reabilitá-los. A nossa história começa mesmo antes da crise de 2008, onde surgiu a necessidade de mudar um pouco a estratégia. Na altura a estratégia era comprar para reabilitar e vender, depois mudou ao longo do tempo, resolvemos começar a abrir os edifícios para retalho, fazer pequenas reabilitações enquanto se faziam os licenciamentos e durante aqueles 5 anos de maior crise conseguimos começar a receber umas rendas e atenuar o prejuízo.
Conseguimos assim participar nesta revitalização do Príncipe Real que hoje é um bairro equilibrado, tem comércio, escritórios e habitação. A nossa estratégia mudou para fortificar os edifícios, fazer arrendamento em vez de venda, só houve um edifício que vendemos até hoje, devido a ser composto por habitações demasiado grandes, que é o Palácio Faria. Portanto, fomos desenvolvendo, na altura comprando mais edifícios, se bem que os tempos hoje são diferentes, hoje em dia é um bairro revitalizado, já dá gosto olhar para ele e ver que de facto há equilíbrio, há portugueses, estrangeiros, tem lojas antigas, tem restaurantes modernos etc.
Nós também contribuímos muito para isso, é uma gestão equilibrada. Hoje em dia, o tema da habitação é importante, reabilitámos o Palácio Faria, que foi a primeira reabilitação, fizemos habitações fantásticas, agora reabilitámos o Alegria One, um edifício fantástico que demorou muito tempo, aliás ambos demoraram. Atualmente estamos mais acelerados, esperamos conseguir fazer com mais ritmo, já passámos essa crise anterior, temos os nossos edifícios todos ocupados. Portanto, temos contribuído para que esta cidade seja mais dinâmica, evoluída e equilibrada para que as pessoas consigam andar a pé, viver, trabalhar e ter novas experiências de restaurantes e lojas interessantes. Esperamos agora replicar isto noutros sítios.
Palácio Faria
Com a aquisição de imóveis no Príncipe Real, tendo em vista a sua reabilitação e consequente criação de um novo lifestyle no bairro, como considera este desafio?
Acho que este desafio não é novo para nós, porque já há muitos anos que o fazemos, portanto, os desafios são continuar a fazê-lo, numa cidade onde é cada vez mais difícil de comprar imoveis, que não há muitos disponíveis ou são poucos e caros, e nós temos conseguido, também somos conhecidos aqui no bairro, por isso é mais fácil progredir aqui do que fora dele. Temos tentado sair do bairro e replicar esta estratégia noutros bairros que identificamos ou em projetos de maior escala.
Portugal também está na moda, estamos a concorrer com muitos outros investidores, até investidores maiores que normalmente não fariam reabilitação, compravam ativos já feitos, mas como já há não feitos, eles têm de os reabilitar. Nós temos uma capacidade cada vez maior para enfrentar esses desafios, porque no fundo fazemos toda a cadeia de promoção imobiliária. Procuramos ativos, compramos, passamos pelo tempo de desenhar bem, pensá-los, idealizá-los, falar com clientes indicados para o mesmo, depois licenciar, que demora um pouco e por fim reabilitar. Portanto, isto são processos de 4/5 anos, no caso do Alegria One, foi muito mais que isso, mas o nosso maior desafio e onde queremos chegar é de facto passar por este processo mais rápido e colocar os ativos para as pessoas desfrutarem deles. Estamos a fazer habitação em maior escala e gostávamos que essa habitação estivesse disponível, que é um problema hoje em dia, ter habitação, porque os preços não descem e não há oferta.
Portugal tem condições necessárias para dinamizar o mercado de Build to Rent? De que forma?
O Build to rent é um segmento em que eu acredito muito, nós acreditamos porque nos países desenvolvidos é um setor que tem crescido muito e uma boa percentagem dos projetos são de build to rent, por várias razões. Nos países do Sul, incluindo Portugal, tem sido difícil desenvolvê-los, é evidente que têm métricas próprias, ou seja, os investidores querem o produto e é por isso que ele se tem desenvolvido lá fora. Em Portugal é mais difícil fazer com escala, agora cada vez mais nós vemos os jovens e as pessoas mais adultas a querer flexibilidade, no fundo a mesma réplica que nós acreditamos no retalho, nos escritórios, as pessoas querem contratos curtos, querem ter espaços flexíveis e essa flexibilidade as pessoas também desejam.
Tradicionalmente em Portugal, as pessoas compram casa, mas os jovens querem estar a trabalhar hoje aqui, amanhã em Madrid, provavelmente não vão comprar tantas casas, como não compram carros, nós já acreditávamos nisto e acho que o build to rent só não se tem desenvolvido mais porque é difícil encontrar projetos com escala, aliado aos custos de fazer projetos de raiz, ainda tem alguns custos de contexto, financeiros, licenciamento, demora tempo etc, portanto as rentabilidades ainda não casam com a vontade. Mas tem havido um progresso nessa matéria em Portugal, existe muita vontade de fazer e muita necessidade de provocar mais oferta, seja por edifícios novos ou por reabilitações das casas vazias. Mas já não pode ser nesta escala mais pequena, hoje temos pouca habitação, mas estamos a fazer um projeto de 30 apartamentos para arrendar, é uma escala um pouco maior, e o nosso foco é arrendar, entrar nesse mercado. O build o rent é feito também para quem desenvolve, reabilita, coloca a arrendar e depois surge um investidor que compra, portanto, a habitação é um segmento mais estável, e viu-se com o covid que foi um setor muito resiliente, é bom para os investidores estarem presentes. No nosso caso, reabilitámos, e colocamos para arrendamento, e os nossos investidores gostam de fazê-lo.
Com a falta de oferta que existe no mercado nacional, como prevê o futuro a longo prazo no segmento residencial?
Nós acreditamos no segmento, estamos a construir, acreditamos também no arrendamento, cada vez mais neste contexto vai haver mais arrendamento, pelas razões que já disse, porque as pessoas querem mais flexibilidade, mesmo no contexto que estamos a viver, vai acelerar essa tendência, porque o aumento dos juros afeta bastante o mercado imobiliário, a maior parte das empresas financiam-se para os projetos, as famílias também se financiam quando vão comprar e o financiamento é mais caro. Em comparação, o arrendamento começa a ganhar alguma vantagem que não tinha, porque apesar de tudo, em Portugal sempre tivemos uma grande capacidade de ir ao banco e pedir empréstimos e agora as pessoas têm condições menos favoráveis. Sabemos que quando estamos a desenvolver para arrendamento, há um gap para venda, ou seja, se vendesse um imóvel, tinha um retorno imediato mais alto do que se arrendasse, mas também sei que quando arrendo consigo vender mais tarde, portanto posso recuperar esse gap.
Hoje em dia essa diferença está a desaparecer, esta tendência (arrendamento) está a evoluir, está a ser acelerada por este contexto atual, e acho que é notório que precisamos de construir mais em todos os segmentos. Aqui no Príncipe real estamos num segmento mais médio / médio-alto, também gostávamos de fazer um segmento mais baixo, no EUA fazemos segmento alto junto com habitação social, no mesmo edifício. Agora, o tema da habitação, o arrendamento, também passa muito por disponibilizar edifícios/habitação que hoje está vazia, e disponibilizar para as pessoas utilizarem, e nós somos favoráveis e estamos disponíveis para reabilitar mais, à medida que consigamos, que os licenciamentos sejam céleres. Estamos a tentar fazer parcerias com entidades que pela sua dimensão não conseguem desenvolver tão rapidamente os ativos que têm por reabilitar, nós disponibilizamo-nos para o fazer, temos aqui a máquina montada, portanto em parceria/associação conseguimos reabilitar mais, inclusivamente com entidades publicas, que têm muitos imoveis e não conseguem desenvolvê-los.
No cenário que vivemos com altas taxas de juro e inflação, quais são as incertezas dos players do setor imobiliário?
Como disse anteriormente, os juros afetam a nossa atividade, porque nos endividamos, embora tenhamos pouco endividamento, temos tido a capacidade de junto das instituições financeiras ir financiando os nossos projetos que entram em construção e temos pouca divida. Alguns projetos que já estão a andar, que já estavam em fase de construção e financiados, vão continuar.
Alguns dos projetos que não estavam, provavelmente não vão avançar porque entramos num período mais incerto, penso que o principal é saber quando termina este aumento de juros que vivemos. Durante os últimos anos tivemos taxas muito baixas e desabituámo-nos de ter taxas de juro mais altas, mas para a nossa atividade afeta, e se digo que os projetos não vão avançar todos, é também porque quem faz construção para vender, do lado do comprador também precisa de ir ao banco para comprar casa e vai ter mais dificuldade. Por outro lado, existe esta incerteza, da inflação das taxas de juro a aumentar, dos custos de construção não estarem controlados, portanto quem vende fixa o preço, depois fica aqui com uma variável dos custos de construção, que às vezes não consegue balancear.
Nós não temos essa variável, como construímos para arrendar, não afixamos logo o preço, vamos arrendar ao preço que estiver no mercado. Como acreditamos neste aumento sustentado, não acreditamos que os preços vão baixar dramaticamente, portanto acho que temos de olhar para estes tempos com alguma incerteza. Os players mais capazes vão conseguir continuar os seus projetos, é importante saber também dizer que o setor imobiliário é muito resiliente, hoje em dia tem players mais sofisticados, mais capazes, com algum capital estrangeiro, também financiados, os bancos também estão bem capacitados, as famílias pouparam um bocado, portanto não estamos pessimistas, temos de olhar para a frente, acho que a crise traz oportunidades, portanto nós olhamos mais para o copo meio cheio do que para o copo meio vazio.
Qual a importância que tem uma insígnia como a Dior eleger o Alegria One para a abertura da primeira loja em Portugal?
Já sabíamos do potencial que tinha o nosso edifício, mais um projeto que nós fazemos com grande qualidade, escolhemos arquitetos reconhecidos e capazes, foi um projeto do arquiteto Eduardo Souto Moura. Fazemos projetos em que tomamos decisões, nomeadamente, nesta loja com flexibilidade, fazer um edifício sem pilares dá muita flexibilidade, requer que a estrutura à volta seja mais cara, gasta-se mais dinheiro, mas acreditamos que é um edifício para o futuro. Por outro lado, temos um edifício bastante bem localizado, na principal avenida de lisboa, com três fachadas e 18 janelas por piso, é uma loja fantasticamente exposta, com qualidade. Nós tínhamos como estratégia arrendar o edifício a um só inquilino, ou encontrar uma marca forte que arrendasse uma boa parte do edifício. Estivemos muito tempo a negociar o edifício todo e a Dior arrendou as duas lojas mais um andar, para juntar e fazer uma loja maior, o que me parece muito bom. É mais um contributo não só a revitalização, mas também dinamização da cidade e desta parte de Lisboa.
Qual o pipeline de projetos da Eastbanc nos próximos anos e quais as estratégias e projetos?
Como disse, nós olhamos para este mercado com mais otimismo e vamos continuar os nossos projetos, não temos razões para não o fazer, temos 7 projetos em curso, estamos à espera que saiam vários licenciamentos este ano, ou que possamos começar a reabilitar outros edifícios, esperamos nos próximos 3 anos gastar 60 milhões de euros só nestes projetos que temos neste momento. Já somos donos dos edifícios, nos últimos 2 anos comprámos 3 edifícios aqui na zona, continuamos com esta ambição de crescer e de capitalizar mais o nosso fundo e sair do Príncipe Real, sair para outros bairros e fazer esta mesma lógica de ajudar a revitalizar o bairro e também noutra vertente fazer projetos maiores e de maior escala, tal como já se faz nos EUA, hoje em dia. Acreditamos que Portugal continua na mente de muita gente, de muitos investidores, há muita capacidade para desenvolver, há necessidade de fazer habitação e escritórios, também há falta de escritórios e, portanto, estamos otimistas, estamos capacitados que temos um pipeline de projetos para fazer, juntando aos já tínhamos e os que adquirimos, temos capacidade de nos financiar e vários projetos já estão financiados. Vamos ainda tentar aumentar mais este pipeline com a entrada de novo dinheiro de investidores para o nosso fundo e fazer outros projetos adicionais, e crescer.
