Não é novidade que o mercado é mutante e sensível ao tempo e, por conseguinte, o avaliador, como um médico, um contabilista ou, até mesmo, um pedreiro, tem de saber estar actualizado. À medida que o mercado varia, os clientes sofisticam as suas análises e, por conseguinte, os seus investimentos e os seus interesses. Não podemos esquecer que existem variadas estratégias de promoção imobiliária e os conceitos mudam em função das necessidades e interesses da população. Os conceitos Multifamily, Coliving, Coworking, lastmile eram impensáveis em tempos transactos. “Mudam-se os tempos, mudam-se as vontades.”
Hoje em dia, é certo que os avaliadores utilizam modelos de avaliação sofisticados com mais outputs do que inputs, porque permitem dar mais eficiência ao trabalho a executar. Falo-vos, decerto, das AVM (Automated Valuation Models) ou, até mesmo, daqueles modelos de excel recheados de macros. Todavia, é importante cuidar da eficácia, isto é, não só perceber se o modelo está bem construído como entender se os inputs ou pressupostos são bem considerados e condizentes com o mercado, quando a base é o valor de mercado que é, por sua vez, assumido, de forma diferente, pelas duas associações, RICS e TEGoVA, nomeadamente no dito “Valor Futuro” ou “Hope Value”. O que é um pressuposto para um REV pode não ser somente um pressuposto para um MRICS. Confesso que me faz alguma confusão quando um avaliador é simultaneamente REV como MRICS. É assunto para outras núpcias, diz-se amiúde.
Além das alterações do mercado como as diferenças entre RICS e TEGoVA que supra mencionei, o assunto que pretendo referir neste artigo é precisamente a necessidade de avaliadores que pensam em avaliação, que realmente gostam do que fazem e pensam em todos os pormenores. Para os verdadeiros amantes, os ditos modelos são, por vezes, inimigos em vez de amigos do avaliador, porque podem retirar ou anular a possibilidade de a avaliação respirar e ter o seu verdadeiro sentido. Urgem os avaliadores que gostam de contar histórias sobre o imóvel que avaliam (todos os imóveis têm uma história), porque instigaram-no ou conheceram-no noutra realidade. Não é, por acaso, que a empresa que avalia a maioria dos portfólios de NPLs e REOs do mercado é aquela que é mais procurada, porque, além de possuir membros com experiência no passado e no presente, indaga os factos do imóvel com persistência. Por isso, o mercado precisa de avaliadores que tenham gosto pelo que fazem, porque isso só reflectir-se-á no seu bom desempenho e melhorará o funcionamento do mercado como um todo.
