O terceiro trimestre registou um forte investimento no setor do imobiliário comercial, somando um volume total de 1.100 milhões de euros, apesar de um arranque mais lento no início do ano de 2022. De acordo com a análise divulgada hoje pela Savills, o acumulado do ano (entre janeiro e setembro) está já ligeiramente acima dos 1.900 milhões de euros.
O mercado industrial e logístico partilha o topo do ranking com o segm00ento de escritórios, sendo que os dois segmentos somam mais de 1.000 milhões de euros investidos até ao final do 3º trimestre de 2022.
Para investir no segmento de logística, Portugal está entre os mercados mais apetecíveis, juntamente com países como a França, Alemanha, Espanha e Itália, afirmando-se, cada vez mais, como destino para os operadores logísticos transfronteiriços para servir os mercados ibérico e europeu.
No que diz respeito ao segmento de escritórios, no volume acumulado até ao final do 3º trimestre de 2022, este segmento representava 546 milhões de euros, com a zona Prime CBD a absorver 33% do volume de investimento.
Segundo a Savills, os segmentos alternativos também viram o seu peso crescer nos últimos anos, com um aumento do interesse pelos ativos residenciais, de Senior Living e de Student Housing.
As nacionalidades que contribuíram com a maior parte do investimento, foram Espanha, EUA e Reino Unido, com um peso total de 54%. Quanto aos investidores nacionais, os mesmos acrescentaram um volume total de investimento de cerca de 234 milhões de euros.
O 3º trimestre de 2022 encerrou com a manutenção das prime yields em todos os segmentos, exceto nos escritórios, que sofreram um ligeiro ajustamento de 0,25 pontos percentuais, fixando a prime yield nos 4,25% e seguindo a tendência de ajustamento, dado o atual contexto de incerteza económica, dos restantes mercados europeus.
De acordo com Alberto Henriques, Capital Markets Director, Savills Portugal,“devido a uma substancial alteração no clima macroeconómico, em particular no aumento das taxas de juro, antecipamos um abrandamento no número de transações até que as expectativas entre vendedores e compradores estejam novamente equilibradas. Ainda assim, Portugal goza de uma posição muito privilegiada para investimento, pois continua a ser um destino de atração de talento, com potencial de crescimento de rendas e forte pressão ocupante em diversos segmentos, uma posição que deverá suavizar o previsível abrandamento do mercado.”
No período em análise, o mercado de escritórios foi o mais forte jamais registado, com uma absorção total de 79.569 m2 em Lisboa. Até agora, as 162 operações realizadas na capital são responsáveis por uma absorção total próxima dos 250.000 m2, 20% acima do valor mais alto registado nos últimos 5 anos e 6,5% acima do valor recorde de 2008, fazendo de 2022 um ano histórico para o segmento.
No final do terceiro trimestre de 2022, a taxa de disponibilidade situou-se nos 8,59%, observando um decréscimo em comparação com os dois trimestres anteriores, mas ainda mais elevada em comparação com o final do ano 2021, que foi de 8,48% e significativamente acima do ano 2019, que terminou em 5,25%.
Em comparação com outros mercados europeus, Lisboa permanece muito competitiva numa equação equilibrada entre os principais fundamentos do mercado, valores de renda e oferta disponível.
Mas a norte, o mercado de escritórios do Porto conta também com um desempenho muito positivo em 2022, já acima dos volumes de absorção observados para os mesmos períodos de 2019, 2020 e 2021. No final do terceiro trimestre, o volume total de absorção foi de 45.230 m2, um valor 34% superior em comparação com o mesmo período de 2021, sendo que o mercado da invicta está a afirmar-se cada vez mais, como um destino muito atrativo para as empresas internacionais.
Segundo Frederico Leitão de Sousa, Head of Corporate Solutions, Savills Portugal, “Portugal afirma-se como um mercado cada vez mais atraente. 2022 é já um ano histórico para o segmento de escritórios, sendo o terceiro trimestre deste ano o mais forte jamais registado. Em Lisboa, a absorção deste mercado está já 6,5% acima do valor recorde verificado em 2008 e no Porto, a performance tem sido também bastante positiva, uma trajetória que está prevista até ao final do ano.”
No segmento do Retalho, a consultora avança que a pandemia acelerou o crescimento do mercado do comércio eletrónico em todo o mundo e Portugal não foi exceção. Durante o presente ano, o mercado retalhista português de comércio eletrónico gerou uma receita total de cerca de 5,5 mil milhões de euros, sendo considerado o ano mais forte até agora.
No decorrer do terceiro trimestre de 2022, o retalho de lojas de rua, teve o melhor desempenho em comparação com o período homólogo dos últimos 4 anos, com um total de 79 novas lojas de retalho a abrirem as suas portas na cidade de Lisboa.
Também os Retail Parks continuam a ser atrativos tanto para investidores como para operadores. Já nos Centros Comerciais, os números têm vindo a aumentar, provando o regresso dos consumidores na fase pós-pandemia.
Para José Galvão, Associate Director Agency Retail, “o retalho continua a ser a classe de ativos mais impactada com o contexto internacional. No entanto, demonstra uma grande resiliência ao adaptar-se às novas necessidades dos consumidores. Retalho alimentar, restauração e insígnias com preços mais baixos são os conceitos mais ativos no mercado”.
De acordo com a análise da Savills, no final do terceiro trimestre deste ano, o mercado industrial e logístico da Grande Lisboa registou um volume total de absorção de aproximadamente 85.000 m2, 132% acima do mesmo período em 2021. O volume de absorção acumulado do ano 2022, até ao mês de setembro, já soma perto de 180.000 m2, um resultado superior a 11% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Também o setor da Distribuição & Logística permanece com claro domínio, tendo sido responsável por 65% dos negócios fechados no período entre janeiro e setembro de 2022, seguido pelo segmento da Indústria & Transformação com 22%.
Com a logística a manter um desempenho muito consistente, o cenário atual reflete ainda uma procura que permanece desproporcionada face a uma oferta escassa e um stock largamente dominado por ativos datados que não respondem eficazmente às atuais exigências dos inquilinos.
Ao mesmo tempo, cresce o interesse dos grande players internacionais. para reforçar a sua posição ou entrar no mercado nacional, investindo no desenvolvimento ou aquisição de ativos.
As rendas no mercado continuam sob pressão ascendente, justificada pelo desequilíbrio entre a oferta e a procura, especialmente nas zonas de mercado com procura mais ativa e oferta de nova ABL com elevados padrões de qualidade já em concordância com políticas ESG e metas de sustentabilidade.
Pedro Figueiras, Associate Director, Industrial – Logistics, Savills Portugal, destaca que “o setor de Indústria e Logística tem tido um desempenho extraordinário durante este ano. Em Lisboa, o volume total de absorção mais do que duplicou em relação a 2021, contribuindo para que este seja considerado o segmento-estrela de 2022. A procura em termos logísticos tem verificado um contínuo crescimento, o que torna premente a criação de novos projetos em pipeline para que seja possível satisfazer as necessidades futuras.”
No segmento Residencial, foram vendidos perto de 39.500 fogos em Portugal no 3º trimestre de 2022, demonstrando uma descida de 5% comparativamente ao 2º trimestre de 2022 e um decréscimo de 4% face ao período homologo de 2021.
Enquanto assistimos a um endurecimento das condições de acesso ao crédito bancário, perante uma maior incerteza económica motivado pela elevada inflação e a subida das taxas de juro, as descidas observadas eram já esperadas e originam um arrefecimento natural da procura nesta reta final do ano.
Durante o 3º trimestre de 2022, na Área Metropolitana de Lisboa foram vendidos perto de 13.000 fogos, numa diminuição de 4% face ao 2º trimestre de 2022 e uma queda ligeira de 2% comparativamente ao período homologo de 2021, posicionando o mercado ao ritmo que tinha sido observado no ano 2019, mas em desaceleração face à performance que tinha sido registado no ano 2021 e início de 2022.
Segundo Miguel Lacerda, Lisbon Residential Director, Savills Portugal, “perante a incerteza económica global e o decréscimo do poder de compra, aliado às maiores dificuldades para obtenção de crédito à habitação, as quebras observadas no segmento residencial eram expectáveis. No entanto, após a análise dos números, o mercado está ainda acima dos resultados registados nos últimos 5 anos, o que transmite também a solidez e atratividade deste setor em Portugal, com a cidade de Lisboa a figurar nos rankings mundiais das melhores cidades para se viver.”
