Num evento onde se debateu o panorama imobiliário em Portugal, a Savills apresentou o seu relatório de resultados de 2022 e previsões do mercado imobiliário para 2023.
No que toca à análise do mercado de investimento, 2022 foi o ano de viragem para as taxas de juro. Após anos em mínimos históricos, o aumento das taxas de inflação fez aumentar exponencialmente as taxas de juro durante o mês de julho. Já no segundo semestre do ano, as taxas de juro já tinham sofrido correções que ascenderam a 250 pontos base. Ainda com a inflação a níveis alarmantes, o Banco Central Europeu – BCE, planeia dar continuidade ao aumento das taxas de juro, o que por si vai aumentar o custo das hipotecas de taxa variável, sendo que o BCE vai continuar a aumentar estas taxas até que a taxa de inflação média alcance 2% a médio prazo. Está previsto que as taxas de juro mantenham a sua trajetória crescente a uma taxa de 50 pontos base.
Após dois anos de pandemia, 2022 foi a confirmação da recuperação com uma nota bastante positiva do mercado nacional de investimento imobiliário. No final do ano, o volume de investimentos imobiliários comerciais alcançou 3,3 milhões de euros, contrastando com um cenário de forte incerteza não só económica, mas de política europeia, no qual o mercado interno continuou a revelar-se um porto seguro e resilientes, para os investidores. O primeiro semestre foi mais instável e com um ritmo mais lento, no qual foram transacionados apenas 830 milhões de euros, face ao segundo semestre, onde o mercado acelerou o passo e assistiu à venda de carteiras importantes.
Destas carteiras, destacam-se o Crow Portefólio (Hospitality), o Connect Portefólio (Industrial & Logistics) e Move Portefólio (Student Housing), que somaram mais de 1.200 milhões de euros no volume total de investimento contabilizado em 2022. No seu total, as vendas de várias carteiras no período mencionado, foram responsáveis por 50% do volume total de investimento em 2022, sendo que demonstraram a confiança e o empenho dos investidores no mercado doméstico. Os principais atores foram os investidores norte-americanos, através da compra de ativos os segmentos de Hospitality, Industrial & Logistics e Residential.
Destacaram-se em 2022, os setores da Hotelaria, Escritórios e Logística, que lideraram a preferência dos investidores. A Hotelaria registou uma quota de mercado de 37%, através da venda do Crow Portefólio, seguida de ativos de escritórios com 21% e logística com 13%. O setor de escritórios alcançou um total de 710 milhões de euros, o que se traduz numa ligeira queda de 9% face a 2021. O ponto alto foi a transação da sede o Novo Banco, na Zona Prime CBD ao promotor Merlin Properties, totalizando uma área de 15.477 m2 e um valor de 122 milhões de euros. O forte desejo dos investidores de ativos essenciais nas zonas prime ou imóveis com elevado potencial de reabilitação, foi demonstrado pela venda de ativos emblemáticos de escritórios, como a Antiga sede do Banco Popular e o Edifício Liberdade 242, sede da Fidelidade.
No entanto, o grande destaque pertence ao setor Industrial e Logístico, que após anos de estagnação, não só no mercado de investimento como o mercado ocupacional, em 2022 foi responsável pelo investimento recorde de 567 milhões de euros no total, através da venda de carteiras. No decorrer do ano, e dos 15 negócios fechados, 5 são referentes a portefólios. O ano foi também positivo para segmentos alternativos, que alcançou mais de 300 milhões de euros, sendo que a venda do portefólio Move to Round Hill Capital, por 200 milhões de euros, é a prova de que estes segmentos se tornaram uma peça importante no mercado imobiliário português.
Os investidores norte-americanos, em 2022, foram responsáveis por investir mais de mil milhões de euros, o que se deve maioritariamente à transação do portefólio Crow. Se esta transação for removida da equação, os investidores dos mercados europeus lideram a tabela, na qual Espanha foi responsável por 18% do volume de investimento, através da aquisição de ativos no valor de cerca de 600 milhões de euros, seguida pelos investidores franceses, com um valor pouco superior a 350 milhões de euros.
No que diz respeito aos investidores nacionais, estes representam uma quota de mercado de 15%, o que corresponde ao fecho de 48 transações e um volume total de investimento superior a 450 milhões de euros, que está relacionado com a aquisição de ativos de escritório e hotelaria, com um investimento médio de 10 milhões de euros.
No que toca ao ano de 2023, o cenário delineado pela situação económica atual deverá manter-se durante todo o ano, com o aumento das taxas de juro de modo a equilibrar as taxas de inflação e os elevados custos de construção. Este será um ano de maior cautela e pensamento estratégico, muito influenciado pela evolução da inflação e das taxas de juro. Para os investidores que pretendem equilibrar o seu grau de exposição, uma maior diversificação das carteiras pode ser a estratégia a seguir, tais como o investimento em segmentos residenciais e alternativos, nomeadamente os de senior living, health care e student housing, dado que existe uma falta de oferta existente no mercado.
As classes de ativos que evoluem em torno das tendências demográficas, vão beneficiar de alterações nos perfis geracionais e nos fundamentos do mercado, que permanecem relevantes durante um longo período. Não obstante, o mercado ocupacional bate recordes históricos nos setores de escritórios e logística, que são apoiados por uma procura que não tem demonstrado sinais de enfraquecimento, indo contra as previsões de declínio do mercado ocupacional.
Uma das principais tendências em 2023 vai ser uma maior preocupação com as questões que dizem respeito ao ESG e à descarbonização. Todo o ecossistema imobiliário está atualmente reunido para um apelo à ação ambiental, social e de governação. Os ativos vão destacar-se cada vez mais pela qualidade que oferecem para dar resposta, de forma eficaz, às preocupações das empresas em matéria de ESG e Sustentabilidade.
No encerramento do evento, Patrícia Melo e Liz, CEO da Savills Portugal, acrescentou que “O mercado imobiliário tem grande visibilidade e é responsável por grande parte da atração de investimento internacional no nosso país. Estamos confiantes e com um sentimento positivo para 2023.”
