De acordo com o Portuguese Investment Property Survey, um inquérito trimestral realizado pela Confidencial Imobiliário e pela APPII – Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, o número de promotores como novos projetos em pipeline aumentou para 74%.
Apesar de anteciparem uma contração nas vendas de habitação e a travagem no aumento de preços para os próximos três meses, os inquiridos continuam confiantes na capacidade do mercado residencial. Os promotores, admitem um contexto de perda de poder de compra por parte das famílias portuguesas, mas apontam que a falta de procura é o último dos obstáculos à sua atividade. Desde meados de 2021, numa escala de 0 a 100%, e com um índice de pressão de apenas 26%, que essa deixou de ser uma preocupação para os promotores imobiliários. No entanto, os tempos de licenciamento, cujo índice de pressão alcança um recorde de 97%, ocupa o topo das preocupações dos mesmos. Este fator é seguido de outros, relacionados com os custos de construção, custos dos terrenos e fardo fiscal. De nota positiva, aspetos como o outlook económico e também o acesso a financiamento bancário se mantêm em patamares baixos de pressão.
Existe uma percepção de que o mercado vai abrandar no curto prazo, com as expetativas que dizem respeito à evolução das vendas no 1º trimestre de 2023 a posicionarem-se em -57 pontos. Este é o terceiro trimestre consecutivo, no qual este indicador está em terreno negativo, sendo, no entanto, a primeira vez, desde a pandemia, que gera de forma simultânea expetativas de travagem no aumento dos preços, com um indicador em -2 pontos, ou seja, a percentagem de promotores que apontam para uma queda de preços supera em 2% a dos que apontam para um crescimento.
Porém, há um reposicionamento dos projetos que se encontram em desenvolvimento, com um reforço do direcionamento para a procura internacional, e uma aposta renovada na cidade de Lisboa. A capital, que depois de quase dois anos a perder peso no novo pipeline de promoção, regista agora uma pequena recuperação, sendo que é mencionada como primeira localização em 46% dos casos (43% no trimestre anterior). Em paralelo, a promoção para internacionais assegura agora 27% das novas intenções de promoção, após ter estado em 7% no início de 2022. Da restante promoção, 27% diz respeito ao mercado nacional e os outros 46% a um público misto (nacional/internacional).
Segundo Hugo Santos Ferreira, presidente da APPII, “É caso para refletirmos como, num contexto de perda de poder de compra das famílias e de forte aumento dos custos de construção, a grande preocupação dos promotores imobiliários continue a ser o tempo de licenciamento de obras e todo o ciclo burocrático. Temos de resolver esta questão, assim como a do forte fardo de impostos que recai sobre a construção e promoção, se queremos criar oferta habitacional acessível, pois estes dois fatores inviabilizam projetos e fazem aumentar o valor dos imóveis”.
Já Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, afirma que “A falta de oferta é o grande garrote no mercado. Nessa medida, apesar da expectativa de algum arrefecimento no futuro próximo, os promotores antecipam, desde já, o que esperam vir a ser a normalização do mercado, após um período de maior impacto provocado pelo aumento da inflação e dos juros. No entanto, na ausência de medidas de reforma do mercado, essa oferta tende a refugiar-se em mercados de maior valor”.
