Preços de venda e renda na habitação crescem desde 2010

Os preços e rendas na habitação dos países europeus têm variado consideravelmente ao longo da última década.

Quando comparamos o primeiro trimestre de 2021 com 2010, verificamos que os preços de habitação tiveram uma variação superior às rendas em dezassete dos estados-membros da União Europeia e ainda na Islândia, Noruega e Suíça. De acordo com a Eurostat, a variação dos preços das habitações aumentou em vinte seis dos países em análise e baixou em quatro, nomeadamente Grécia (-28,1%), Itália (-14,4%), Chipre (-8,9%) e Espanha (-4,8%). Já as rendas aumentaram em vinte e oito dos países e diminuíram em apenas dois.

Na média da UE as rendas aumentaram 15,3%, e o preço de venda 30,9% face a 2010. Estónia é o país que regista o maior aumento de preços de venda e renda de habitação com 126,8% e 140,4%, respetivamente. Em sentido contrário, Espanha evidencia uma quebra nos preços de venda de habitação, onde diminuíram 4,8% enquanto as rendas tiveram um ligeiro aumento de 4,31%. Durante a última década, após a crise financeira de 2007-2008, Espanha tem apresentado um difícil acesso a habitação própria, principalmente para famílias de classe média-baixa, devido às restrições de financiamento e aos empregos temporários. Estes fatores levam também a uma maior procura do mercado de arrendamento.

Desde 2010, Portugal teve um aumento de 48,2% dos preços de venda de habitação e de 23,26% nos valores de rendas. Seguindo os dados da Eurostat, o país está acima da média de crescimento de preços de venda e renda dos países pertencentes à UE. Mas quais são os fatores para existir esta transformação durante os últimos 11 anos?

Turismo

O turismo é uma atividade económica imprescindível para a geração de riqueza em Portugal. De acordo com os relatórios da UNTWO (World Tourism Organization), a contribuição direta do turismo para o PIB foi de 17,1% em 2019, ultrapassando a média europeia que é de 10,1%. Estes dados colocam Portugal num dos países que mais forte contribuição tem a nível de turismo para o PIB. Já em termos de receitas turísticas, observou-se uma taxa média de variação anual de 10,3%, nos últimos 9 anos. Os 7,6 mil milhões de receitas em 2010 aumentaram para 18,4 mil milhões em 2019. Devido ao aumento do turismo, surgiu um boom no investimento para a reabilitação dos edifícios nos centros históricos das cidades para criação de alojamento turístico, em que grande parte se encontrava degradados. Nos locais de grande concentração de alojamento local, os preços de venda de habitação também aumentaram.

É o caso de grandes centros urbanos como Lisboa que, segundo o SIR da Confidencial Imobiliário, tem um preço médio de venda de 4.115 €/m2 e o Porto com 2.825 €/m2. O Algarve encontra-se em 2º lugar no país com maior preço médio de venda dado o grande interesse pela região por parte de investidores estrangeiros com um preço médio de 3.058 €/m2.

Relativamente a rendas, Lisboa apresenta o maior unitário médio no país, cerca de 13,2 €/m2.  Já na cidade do Porto, observa-se um unitário médio de 11 €/m2. Mesmo durante a pandemia COVID-19, os preços das habitações continuam a subir, sendo que média de preços em Portugal no final do primeiro trimestre de 2021 rondava os 3.113 €/m2 e rendas 12€/m2.

Pouca oferta, muita procura

A procura interna e externa não acompanha a oferta do país, o que suporta o continuo aumento dos preços. Apesar da atividade da construção dirigida à promoção e reabilitação de edifícios habitacionais do segmento alto estar a aumentar nos últimos anos, a oferta de habitação dentro do segmento médio/baixo, onde a maioria da população se encontra, é inferior em relação à procura, o que leva aos proprietários a manterem os preços.

Já os preços no mercado de arrendamento não evoluem da mesma forma que os preços de venda de habitação devido ao perfil tipo da população portuguesa. Os portugueses preferem comprar versus arrendar, segundo dados de 2019 do Eurostat, 73,9% da população vive em habitação própria. No entanto, existem causas que poderão levar o arrendamento para primeira escolha como é o caso da instabilidade das condições laborais e a falta de capital inicial para entrada de um crédito para habitação. Também os programas recentemente lançados no âmbito do arrendamento acessível e da construção a custos controlados poderá aumentar a oferta residencial para arrendamento.

Evolução das taxas de Juro no crédito a habitação

A facilidade de acesso a crédito bancário e as taxas de juros baixas continuam a ser dois fatores apetecíveis para a compra de habitação. De acordo com os dados do INE, entre 2010 e 2020 as taxas de juros médias anuais implícitas no contrato de crédito habitação em todo o país passaram de 1,9% para 0,95%, refletindo a evolução decrescente da Euribor e a redução progressiva dos spreads.

O que se espera para Portugal?

A pandemia trouxe novas tendências no mercado imobiliário do país. A possibilidade de trabalhar remotamente fez com que a procura de imóveis fora de centros urbanos e com preços mais acessíveis aumentasse. Já em termos de rendas, as restrições de viagens devido à COVID-19 limitaram os arrendamentos de curto prazo, fazendo com que estes se adaptassem e fossem transferidos para o mercado de arrendamento tradicional. O aumento da oferta empurrou ligeiramente para baixo os preços de renda.

A nível de turismo e de acordo com as projeções do Turismo de Portugal, em 2023, é prevista para o país uma recuperação dos números que o setor deixou em 2019. Este é um indicador favorável para a economia e para o investimento no imobiliário. A facilidade de acesso a empréstimos bancários e as previsões sobre o decréscimo das taxas de juro no crédito habitação nos próximos anos mantêm os portugueses mais otimistas em relação ao futuro.

As projeções positivas e as mudanças fazem com que o mercado residencial em Portugal mostre sinais de resiliência e grandes níveis de desempenho.