Portugal recebeu 70 novas unidades hoteleiras em 2021

A atividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento registou uma aceleração na segunda metade de 2021.

Os dados resultam do relatório “Marketbeat Primavera 2022”, ontem divulgado pela Cushman & Wakefield, que resume a atividade do mercado imobiliário nacional em 2021 e apresenta as suas perspetivas para o ano corrente.

O mercado imobiliário nacional registou, durante 2021, em particular no segundo semestre, um aumento generalizado dos seus principais indicadores, embora para valores ainda abaixo dos registados pré-pandemia. As expetativas da consultora são de uma contínua recuperação transversal durante 2022, podendo inclusive ser igualado o máximo histórico de 2019 no mercado de investimento imobiliário comercial.

Na hotelaria, o alívio das restrições à circulação de turistas contribuiu para que o setor hoteleiro tenha iniciado a sua recuperação, com aumento transversal dos indicadores, embora para volumes absolutos cerca de 50% abaixo dos totais observados em 2019, quando foram atingidos novos máximos históricos.  Em 2021 inauguraram em Portugal 70 novas unidades, acima do número registado no ano anterior. Com mais 4.580 quartos, a oferta total aumentou em 3%; com as cidades de Lisboa e Porto a concentrar a maior parcela desta nova oferta. Quanto à oferta futura, a Cushman prevê a tendência de adiamento da data de abertura de vários hotéis, com uma revisão em baixa da nova oferta hoteleira prevista nos próximos 3 anos para 130 novos projetos e 10.500 quartos. Perspetiva-se que durante 2022 o turismo nacional mantenha a sua trajetória de recuperação gradual.

No segmento de escritórios, em 2021 registou-se um crescimento homólogo da absorção de 17% na Grande Lisboa, com 161.600 m² transacionados. Embora a taxa de desocupação tenha aumentado para os 5,7%, perspetiva-se que venha a reverter gradualmente, suportada por uma manutenção da procura por espaços novos de qualidade e evidenciada pela elevada ocupação entre os edifícios concluídos o ano passado. Também no Grande Porto, este segmento registou um aumento da procura, de 5%, num volume de ocupação de 56.600 m². A taxa de desocupação aumentou para os 8,9%, para o qual terá contribuído a conclusão 6 edifícios com um total de 21.700 m², dos quais 44% ainda se encontram por ocupar.  As expetativas para 2022 apontam para um contínuo aumento dos volumes de ocupação a curto prazo, com a procura por espaços de qualidade a justificar os maiores valores de arrendamento em certas zonas, podendo inclusive ocorrer aumentos residuais.

Em 2021 o setor de retalho foi caracterizado pela consolidação de algumas tendências que já se vinham a observar nos últimos anos, mas que foram aceleradas pela pandemia; nomeadamente o maior investimento dos retalhistas numa oferta omnicanal e personalizada, particularmente através do comércio online, e uma maior valorização do comércio de conveniência e de proximidade. A procura de retalho agregada pela Cushman & Wakefield registou uma ténue recuperação face a 2020, com um aumento homólogo de 4%, num total de 540 novas aberturas.  No início de 2022, o mercado de retalho encontra-se numa trajetória de recuperação, com níveis de procura equiparados a 2019.

No setor de Industrial & Logística, o aumento da atividade ocupacional registado em 2020 manteve-se ao longo de 2021, com uma absorção total de 706.000 m², mais do que duplicando o volume registado no ano anterior. Invertendo a tendência de anos anteriores, somente 38% da ocupação correspondeu a projetos desenvolvidos à medida do ocupante, demonstrando um maior dinamismo das transações de arrendamento ou venda.  No seguimento do crescimento do comércio online e face à escassez de oferta de qualidade, perspetiva-se uma manutenção da pressão de operadores na área da logística urbana (last mile), particularmente por espaços próximos aos centros de Lisboa e Porto.

Após algum abrandamento em 2020, durante o ano passado a atividade do segmento residencial em Lisboa e Porto recuperou, ultrapassando inclusive os volumes de atividade pré-pandemia, segundo informação do SIR/Confidencial Imobiliário. Em termos de perspetivas, o relatório da Cushman avança que o segmento compra e venda deverá continuar a ser marcado por duas tendências distintas, nomeadamente pela entrada no mercado de mais produto direcionado à classe média e média alta e pelo aumento gradual na dificuldade nos acessos ao crédito.

Quanto ao setor de promoção e reabilitação urbana, o mesmo registou em 2021 uma manutenção da atividade, tendo sido identificados pela consultora um volume total transacionado de 515 milhões de euros. Prevê-se que a curto prazo o mercado de promoção e reabilitação urbana continue a ser marcado por uma subida dos custos de construção, bem como pela maior demora no licenciamento de projetos no caso do concelho de Lisboa. O enfoque dos promotores será incrementalmente em imóveis de construção de raiz, em detrimento da reabilitação de imóveis.

No que diz respeito à atividade de investimento em imobiliário comercial de rendimento, a mesma apurou uma aceleração na segunda metade de 2021 tendo, após um primeiro semestre com o valor mais baixo dos últimos 7 anos, atingindo um volume total transacionado de 2.162 milhões de euros. Este montante reflete uma quebra de 23% face a 2020, ano em que se atingiu um máximo histórico por influência de três grandes transações.

Segundo o relatório, refletindo o peso relativo de das duas maiores operações do ano, os ativos alternativos concentraram o maior volume ao atrair 37% do total investido, com 797 milhões de euros. Seguiu-se o mercado de escritórios com 718 milhões de euros e o setor hoteleiro, que agregou 15% do volume total.

Antevê-se uma manutenção do elevado interesse no mercado português, dadas as suas rentabilidades atrativas e elevados níveis de liquidez entre os maiores investidores. Este interesse terá maior enfoque em ativos em localizações prime, com bons contratos e inquilinos sólidos, mas a recuperação gradual dos mercados ocupacionais ajudará ao retorno das transações de ativos menos consolidados.