“Os conceitos tal como existiam já não fazem sentido” – João Xavier, Diretor Geral Retail Widerproperty

Com uma experiência de 25 anos na gestão de centros comerciais e portefólios na área do Retalho, João Xavier assumiu no início do ano o cargo de Diretor Geral Retail da Widerproperty. Em entrevista ao Brainsre News Portugal, explica como a empresa contribui para situações exequíveis tanto do lado do operador como do proprietário, por outro lado interpreta como é feita a desconstrução desta nova realidade que as circunstâncias atuais mostraram que está ultrapassada. O Diretor Geral Retail da Widerproperty fala-nos sobre as alterações no segmento do Retalho, quais as novas necessidades, futuro e tendências dos centros comerciais.

Com todas as alterações que se têm visto nos vários setores do imobiliário desde o início da pandemia, está a criar-se uma nova era no segmento de retalho?

A Widerproperty tem uma visão de Property Managment em todas as áreas de negócio ativas no seu portefólio, incluindo a área dos centros comerciais e, claramente consideramos que existem oportunidades de negócio em todos os segmentos, em todas as tipologias. Em relação aos centros comerciais, consideramos que a pandemia nos trouxe pressupostos completamente novos, interrompeu um ciclo que estava a ser fantástico em todos os indicadores de avaliação da área de retalho, no entanto e apesar dessa quebra que é global, muitos ativos conseguiram manter a qualidade que já tinham e as quebras são meramente circunstanciais e rapidamente recuperarão. Outros que estavam claramente a capitalizar a onda de consumo e crescimento que era global na economia, nomeadamente no nosso mercado interno, sofreram bastante com a quebra provocada pela pandemia. Ainda mais nestes casos, o Property Managment assume uma importância fundamental na recuperação que agora é necessária fazer, existem muitas oportunidades para criar valor, para utilizar esta necessidade como uma oportunidade de reposicionamento. Adaptámo-nos muito rapidamente ao mercado e consideramos que para o nosso negócio temos ainda mais oportunidades, neste contexto em que o próprio Property Managment acabou por ganhar importância, atendendo ao contexto global que a pandemia trouxe.

Muita coisa está a mudar, até mesmo o conceito básico e o nome Centro Comercial provavelmente terá os dias contados, o que a indústria nos tem vindo a mostrar é que vamos começar a falar de Meeting Places, o formato que conhecemos até à data que é um conjunto de lojas e lazer, está em grande mudança. A tendência e a pandemia vieram acelerar o processo de algo que já se iniciou nos Estados Unidos, os centros comerciais há muito que estavam a reposicionar-se e a encontrar outras formas de sobreviver. Em Portugal, este impacto tem sido sempre mais tardio, tem sido sempre entre 5 a 10 anos posteriores, a pandemia veio aproximar e veio trazer as várias fragilidades que são comuns aos vários mercados a nível internacional. Os centros comerciais estão a mudar, mas achamos que estão a mudar para melhor, estamos a ir de encontro às expectativas dos clientes, percebendo o que realmente motiva as pessoas a dirigir-se a um espaço que é um ponto de encontro.

Como considera que está o mercado de retalho nos dias de hoje?

Está em transformação, temos grandes exemplos de sucesso e outros menos bem sucedidos, de algumas marcas que não se conseguiram aguentar e vamos ver ainda alguns conceitos que não vão conseguir ultrapassar esta fase. Por outro lado, temos estado em contato com variadíssimos operadores de diversas áreas, nomeadamente na área dos serviços, de saúde e bem-estar que é um mercado que está em franco crescimento. O que estamos a assistir são conceitos ou serviços que eram tipicamente de rua e que estão a procurar-nos para encontrar espaços dentro dos centros comerciais. Isto acontece porque chegaram à conclusão que é muito mais fácil negociar e chegar a um acordo com um proprietário de um centro comercial do que com um proprietário de uma loja de rua, porque se sentem desapoiados, não conseguem beneficiar de toda a dinâmica do próprio espaço, nomeadamente do marketing, da comunicação, da divulgação. Também se nota, hoje em dia, que os concelhos que vivem mais isolados, têm mais dificuldade de vencer, são concelhos que precisam de criar sinergias entre si.

Os centros comerciais estavam há uns anos atrás mais virados para a moda, lazer, restauração e hoje em dia falamos com um laboratório de análises clínicas ou com uma escola profissional da mesma forma que falamos com uma marca de moda, o que vai criar alguma disrupção e criar outros modelos que são muito mais interessantes do ponto de vista do consumidor.

Quais as novas necessidades e dificuldades que surgiram no último ano neste contexto?

A área de serviços continua a ter imensa procura, temos tido muitos pedidos de operadores nas áreas de saúde e bem-estar, desde clínicas, serviços de conveniência e de proximidade. Fitness é um setor que também tem bastante procura, aliás foi um setor muito afetado pela pandemia, mas que também pela própria consciência das pessoas é um setor que se tem vindo a mostrar resiliente. Em contrapartida, a restauração é um dos setores que tem sido mais penalizado, na sequência destas medidas restritivas e que penalizam qualquer tipo de negócio.  Mas acreditamos que em setembro e outubro as pessoas vão reatar a sua vida o mais rápido possível, mesmo que com hábitos diferentes e com um normal ainda muito diferente. É um setor que precisa de se reposicionar e ganhar a vitalidade que tinha antes da pandemia.

Com mais de 15 anos de experiência no mercado, do ponto de vista de gestão de vários ativos, o que a Widerproperty tem feito para dinamizar o setor?

Somos uma equipa que está muito marcada positivamente por termos passado pela Amorim Imobiliária, na altura a criar uma rede de centros comerciais de raiz, tendo expandido para Espanha, era um ciclo de investimento no início da primeira década deste século e soubemos na altura capitalizar o facto de sermos gestores de património próprio, a Widerproperty diferencia-se na forma como atua no mercado, tendo grande parte da equipa já estado do lado do proprietário. Não temos na nossa experiência apenas uma vida de gestores para outros, já fomos gestores de um património enorme, na altura avaliado em mais de mil milhões de euros e soubemos estar do lado de quem tem as dores da propriedade, de quem tem que tomar decisões, antecipar riscos, diferenciamo-nos por essa experiência. Atualmente gerimos para proprietários, mas sabemos estar também como proprietários, porque já o fomos durante muito tempo e num projeto de elevada exigência.

Somos procurados por investidores que apostam num modelo mais customizado e investidores cujo perfil é de proximidade da gestão do seu património, cujo grau de delegação não é total e não se gere só pelo que está previsto nos contratos. Existe uma postura de proximidade que entendemos muito bem e que também apreciamos, quando gerimos fazemo-lo como se fosse nosso, como se fossemos os proprietários.

Existe alguma expetativa nos últimos tempos em relação à revitalização do comércio local em detrimento das grandes superfícies. Pode realmente acontecer e ditar o futuro dos centros comerciais e retail parks?

Os centros comerciais de destino de grande escala têm desafios diferentes para resolver nesta altura, em relação às galerias ou retail parks em que estacionamos à porta da loja. É unânime a forma como fomos levados a reagir à procura de localizações com menor concentração de pessoas, apesar de sabermos que as pessoas vão querer sair rapidamente deste registo e voltar a uma normalidade, mas existe uma memória que vai ficar e hábitos que se alteraram neste ano e meio que provavelmente se irão manter. As pessoas foram levadas a experimentar outras ofertas de consumos e todo o mercado à nossa volta se reorganizou, exemplo disso são os supermercados de proximidade que já existiam e estão neste momento a incrementar.

Nos centros comerciais, aqueles que estejam na grande escala continuarão a ser destino e a proximidade e conveniência vão ter desafios enormes para se reposicionarem. O consumo vai obrigar a reinventar para algumas tipologias de oferta a forma como se cativa as afluências. Estes centros comerciais vão ter desafios maiores porque o consumo vai refletir a mudança de hábitos que todos nós, de forma mais ou menos vincada, acabámos por adotar pelas contingências que a pandemia nos trouxe.

Tanto de um lado como do outro, ambos se aperceberam que o maior concorrente neste momento é o comércio online, e isso foi a própria evolução que criou. Quanto ao comércio de rua tem que existir algo impulsionador na digitalização, não devem ser só os centros comerciais que devem ter acesso a esta nova forma que o consumidor está a exigir e é neste sentido que ambas as partes têm que continuar a aproximar-se.

Quais as ideias e tendências para o futuro?

Dentro do trabalho que temos feito na Widerproperty, trabalhamos e encontramos os novos propósitos para os espaços em que pode fazer sentido encontrar formatos diferentes. Existem algumas áreas a nível de lazer, algumas lojas que estão subdimensionadas e que precisam encontrar formatos diferentes, mas por outro lado temos outros setores que querem mais espaço, como por exemplo um operador de fitness pretende criar espaços com ambientes diferentes, com maior distanciamento, são tendências que temos estado a acompanhar e tentamos arranjar soluções. Neste momento estamos a completar a negociação de um espaço em que a área de negócio é uma escola de moda, que era algo que provavelmente não seria pensado há uns anos atrás, mas que faz todo o sentido porque cria diferenciação face à nossa concorrência, cria um certo DNA ao projeto, uma ligação à comunidade e acabamos por ter um conceito que é um serviço, uma empresa que se instala e a formação de pessoas. Este é um bom exemplo de que os centros comerciais, os tais Meeting Places, vão ter que se reposicionar e encontrar soluções. Penso que só quem não estiver aberto a esta revolução que está a acontecer, não irá sobreviver, os conceitos tal como existiam já não fazem sentido.

Algo que a pandemia trouxe foi o reposicionamento dos centros comerciais e a melhoria a nível estético, imagem, serviços e comunicação, o que tem sido seguramente o empurrão que irá dar a muitos projetos, o momento que estamos a viver vai impulsionar essas alterações.