“O elo mais fraco” João Fonseca – Perito Avaliador de Imóveis – MRICS, REV, CMVM

João Fonseca – Perito Avaliador de Imóveis – MRICS, REV, CMVM

O impulso para esta escrita foi dado pela leitura da publicação RICS Valuation –Global Standards: Portugal national supplement, 1st edition, July 2021. Aliás, a atividade do RICS Portugal tem sido muito profícua, nos últimos meses, tendo também organizado o webbinar “Registo de avaliadores e Redução de Riscos na Avaliação – Melhores Práticas”, em julho passado.

Conforme é referido no suplemento atrás mencionado, são apresentadas orientações de apoio aos membros do RICS na aplicação do RICS Valuation – Global Standards (Red Book Global Standards) às avaliações realizadas sob jurisdição portuguesa. A informação ali prestada é complementar ao Red Book Global Standards, não o substituindo.

Ao fazermos a leitura do documento reparamos na legislação com que as expropriações por utilidade pública são reguladas, em Portugal:

-O processo de avaliação é regulado pela Lei nº. 168/99 de 18 de setembro

-Os requisitos de formação académica são definidos pela Portaria nº. 788/2004 de 9 de julho.

-Os avaliadores devem ter concluído um curso adequado que atenda aos requisitos da Portaria no. 449/2009 de 29 de abril.

-As regras de conduta dos avaliadores são estabelecidas pelo Decreto-Lei no. 125/2002 de 10 de maio.

Um primeiro motivo de reflexão é a antiguidade de toda a legislação. Constata-se que a legislação mais recente tem praticamente dezoito anos e a legislação mais antiga, e mais importante, tem cerca de 22 anos. Será que durante todo este período não houve alterações significativas no mercado imobiliário que obrigue a alterações à legislação inicial, ainda que de forma pontual?

De não menos importância é a formação dos Peritos Avaliadores da Lista Oficial da Justiça. Estes técnicos foram formados no Curso de Admissão à Lista Oficial do Ministério da Justiça, ministrado pelo Centro de Estudos Judiciários, e tiveram que ter sucesso no respetivo exame. Foi um processo cheio de vicissitudes em que ainda passados todos estes anos estão a ser dirimidas em Tribunal algumas ações colocadas por peritos avaliadores que se sentiram lesados.

Apesar da sua reconhecida competência e do seu zelo profissional, os Peritos Avaliadores da Lista Oficial da Justiça não são obrigados a ações de formação contínua nem de atualização de conhecimentos, que deveria ser promovida pelas entidades oficiais. Recorrendo ao exagero, todos os dias aparece jurisprudência para ser analisada ou existe legislação que é revogada. Existiu, desde então, alguma ação de formação patrocinada pelo Centro de Estudos Judiciários, relativamente ao Código das Expropriações? É-lhes exigida um número mínimo anual de horas de formação?

Quando mencionamos legislação revogada, estamos a referirmo-nos, concretamente, ao Decreto-Lei 329-A/2000, de 22 de dezembro, que foi revogado pela Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro.

Fazendo um pouco de história, a lei do regime de arrendamento urbano de 1990 instituía para o arrendamento habitacional diversos regimes, entre os quais se destacaria o regime de renda condicionada.

Cairiam neste regime todos os contratos por livre iniciativa entre as partes, os fogos construídos para fins habitacionais pelo Estado ou pelos seus organismos subsidiários, os fogos construídos por cooperativas de habitação económica, associações de moradores, cooperativas de habitação-construção que, de alguma forma, tivessem recebido, direta ou indiretamente, subsídios do Estado.

Neste regime, o valor máximo das rendas não podia exceder o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa das rendas, fixada por portaria governamental, pelo valor atualizado do fogo. Assim, o Governo fixava todos os anos no mês de outubro, para vigorar no ano seguinte, os preços de construção de habitação por metro quadrado.

Este valor era utilizado, quanto a nós, erradamente, no âmbito do Código das Expropriações, para o cálculo do valor da indemnização da expropriação por utilidade pública. Este é um assunto que ocuparia mais que um artigo e que se vai ignorar por ora. De facto, estabelecer um valor de mercado através de portaria parece pouco avisado.

Órfãos deste Decreto-Lei, que atualizava anualmente os valores, os peritos das entidades expropriantes e também os peritos da Lista Oficial do Ministério da Justiça, na inexistência de legislação atual e esclarecedora, resolveram o problema passando a atualizar os valores com base no Índice de preços no consumidor ou pelo coeficiente de atualização anual da renda urbana. Foi este o comportamento do imobiliário, desde 2014?

Na avaliação imobiliária temos que assumir pressupostos. Neste caso, vamos partir do pressuposto que aquele valor publicado por portaria correspondia a um valor de mercado de custo da construção, à data da revogação. Aplicando-se aquelas técnicas, no período 2014 a 2020, seis anos, o custo da construção aumentou 3,8%.

Se atentarmos ao índice publicado pelo Instituto Nacional de Estatística “Índice de Custos de Construção de Habitação Nova” reparamos que no ano de 2020, a taxa de variação média anual, no mesmo período, foi de 2,1%. Representa um crescimento acumulado, no mesmo período, de 13,3%!

Este pequeno exemplo mostra só um pouco de quanto os contribuintes têm sido prejudicados. Na verdade, nos grandes centros urbanos onde decorrem expropriações, o prejuízo é bem superior, pois mesmo com uma atualização correta do valor do Decreto-Lei revogado, nunca chega aos custos de construção praticados no mercado.

Os contribuintes têm sido impotentes para reverter esta situação e têm sido fortemente prejudicados.

Os peritos avaliadores que lhes dão apoio sentem-se impotentes para vencer esta inércia. O que nos revolta ainda mais é que são os pequenos proprietários que são mais prejudicados. Não têm recursos para arrastar pendências durante muitos anos, nem para recorrer aos melhores escritórios de advogados.

São o elo mais fraco.