“Nestes últimos anos o RICS não tem parado, tem sido um momento de grande mudança” – Conferência de Avaliação Ibérica, RICS

Organizada pelo RICS, esta foi a primeira Conferência de Avaliação Ibérica.

A Conferência de Avaliação Ibérica 2022, organizada pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) teve lugar em formato online nos dias 18 e 19 de outubro. A primeira Conferência de Avaliação Ibérica teve como objetivo dar uma oportunidade única para ouvir sobre dados e opiniões por parte de conceituados profissionais da indústria.

Este primeiro encontro visava perceber quais as melhores práticas e a importância para as empresas de fornecer avaliações imobiliárias precisas, durante o atual clima económico, mais especificamente nos mercados espanhol e português, juntamente com as últimas atualizações do Red Book, do RICS, e o impacto das taxas de juro, da inflação e da cadeia de fornecimento nas avaliações.

Foram debatidos alguns temas importantes para o mercado, como a importância da valorização em tempos de volatilidade e incerteza acrescidas, as novas classes de ativos, as tendências do mercado: rendimentos, rendas e valores de capital, e transformação digital (dados, automatização e inteligência artificial). Em ambos os dias da conferência, estiveram presentes colegas de Espanha e Portugal.

Sobre a importância da regulação no mundo das avaliações e sobre o que mudou em Portugal, Carla Rodrigues da Mãe, Diretora do Departamento de Supervisão Prudencial e Autorizações, Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), referiu que “O regime em Portugal não é muito diferente do regime em Espanha, mas em Portugal o legislador, pela importância que a avaliação imobiliária tem nas várias vertentes do setor financeiro, entendeu que deveria ser objeto de registo. A entidade selecionada foi a CMVM, na qual temos a responsabilidade e existe uma lei que regula o acesso e o exercício à atividade dos peritos avaliadores. Apenas são exigidos os registos dos pedidos que pretendem atuar no setor financeiro, ou seja, que prestem serviço, que realizem avaliações para a área bancária, para a área dos fundos de investimento imobiliários, para a área dos fundos de pensões e para a atividade seguradora. São estas as áreas nas quais atuamos e os peritos têm que estar registados na CMVM, porque o trabalho que desempenham é demasiado importante e o contributo que os peritos fazem da avaliação dos ativos imobiliários é importante e carece de regulação.

Carla Rodrigues da Mãe, sobre a importância da ética, sublinhou que “Quanto ao tema da ética, na CMVM é também fundamental a confiança, o que se pretende é que o trabalho que é feito com os peritos, tal como outras entidades, deve trazer confiança aos seus utilizadores, neste caso pretende-se dar confiança e credibilidade à avaliação feita por peritos avaliadores. É nesse sentido, que no registo de um perito avaliador na CMVM, um dos elementos que é necessário incluir é a definição das políticas e procedimentos que têm e que os mesmos sejam adequados, eficazes e que regulem padrões mais éticos.”

No dia seguinte, no painel sobre Avaliação de carteiras de dívida – Non Performing Loans (NPLs), estiveram presentes José Covas MRICS, Presidente do RICS Portugal, Managing Partner, Aura REE Portugal e Guilherme Antunes Ferreira, membro do advisory board do RICS em Portugal, MRICS, Director, Whitestar Asset Solutions. Com o atual mercado de carteira de dívida muito ativo, novos investidores estão a mostrar interesse no mercado português de NPL.

Para José Covas MRICS, Presidente do RICS Portugal, Managing Partner, Aura REE Portugal, “Nestes últimos anos o RICS não tem parado, tem sido um momento de grande mudança, o RICS em Portugal tem preparado muitas iniciativas. Muitas delas em backstage, algumas com a CMVM, com o Banco de Portugal, com os grupos parlamentares na assembleia da república, para que a nossa voz seja cada vez mais ouvida. E estamos neste momento a preparar um calendário muito interessante de formações e webinars, para os próximos meses. Este grupo está muito ativo e continuará a fazer o seu melhor.”

O Presidente do RICS Portugal, salienta ainda que “O cenário de NPL’s, tanto em Portugal como em Espanha, desde 2014 era relativamente negativo, Portugal tinha um rácio de NPL’s de 18%, enquanto espanha tinha 8%, que para a realidade do país era significativamente alto. Do ponto de vista de venda de carteiras de NPL’s, mas também de algumas reestruturações de dívidas, o que tem ocorrido ao longo destes anos é alguma melhoria do enquadramento económico imobiliário que permitiu em algumas circunstâncias que alguns NPL’s passassem a performance e, por outro lado, também os próprios bancos acabaram por resolver alguns deles. Por fim, alguns destes NPL’s acabaram por se transformar em REO’s, ativos detidos pelos próprios bancos, tudo isto fez com que o rácio decrescesse substancialmente. Em qualquer ciclo económico existem sempre NPL’s, muitas vezes pensamos que só acontecem em momentos de crise, o que também é normal que aconteça, mas não só”.

“As carteiras que saíram em Portugal e Espanha nos últimos anos, foram muito importantes na península ibérica, por uma questão de dimensão do país observa-se um claro domínio pelas carteiras em Espanha, quer de REO’s, quer de NPL’s. O mercado esteve muito ativo e precisou de muitas avaliações imobiliárias”, esclarece o responsável.

Guilherme Antunes Ferreira, membro do advisory board do Rics em Portugal, MRICS, Director, Whitestar Asset Solutions, quando questionado sobre quais os principais desafios de um avaliador em processos de carteiras de NPL’s e carteiras de REO’s, refere que “o principal desafio que o avaliador e mesmo os investidores têm na avaliação deste tipo de portefólios prende-se essencialmente com o tempo vs volume. É uma carga de trabalho muito concentrada num curto espaço de tempo que deveria implicar um conjunto de verificações, também elas baseadas em informação limitada. Estas questões apresentam-se genericamente como os dois principais desafios com que um avaliador se depara e que também nós enquanto investidores ou gestores destas carteiras nos deparamos.”

O responsável acrescenta ainda que “Entre NPL’s e REO’s a diferença é substancial, principalmente na fase de mercado em que estamos. Nós partimos de uma fase de mercado entre 2018/2019, que as carteiras de NPL’s apresentavam um rácio entre a dívida e os colaterais superior a 100%, o valor do ativo influenciava muito o preço da carteira. Hoje em dia não é assim, em relação às carteiras que têm vindo para o mercado, os LTV (Loan-to-Value) estão em média mais baixos que 100%, o que quer dizer que a o valor do colateral tem menos influência no preço das carteiras de NPL’s, é o tempo que essa resolução jurídica, pelo menos em Portugal, demora a ter e os custos dessa própria resolução que influencia muito mais o preço do que o valor do bem subjacente”.

Relativamente às carteiras de REO’s, Guilherme Antunes Ferreira, afirma que “apesar dos investidores em Portugal serem genericamente os mesmos, tanto compram carteiras de NPL’s como carteiras de REO’s, o nível de exigência numa carteira de REO’s é muito maior porque o valor da avaliação imobiliária vai 100% ao preço, ou seja, quanto maior for a percepção de valor do investidor e a opinião de valor do avaliador, mais competitivo será o preço que iremos apresentar. Quando uma avaliação influencia quase um rácio de 100% sobre o preço, o nível de exigência que essas avaliações assumem é muito maior”.

O programa incluía um conjunto de oradores especializados: Javier García- Mateo MRICS, Partner EY, James Bird, MRICS Partner – Cushman & Wakefield, Lourdes Pérez MRICS, Consultor Sénior de Inversores e Corporativos – JLL Valoracion, Eduardo Diaz MRICS, Asociado de Valoracion & Consultadoria – Cushman & Wakefield, Fernando Fuente MRICS, Director Sénior – Serviços de Avaliação e Consultadoria, Carla Rodrigues da Mãe, Diretora do Departamento de Supervisão Prudencial e Autorizações -CMVM, José Covas MRICS, Presidente de RICS Portugal – RICS, Managing Partner, Aura REE Portugal e Laura Casillas MRICS, Partner- Cushman & Wakefield.

Fundado em 1792, o Royal Institution of Chartered Surveyors é a maior e mais antiga associação profissional na área da construção e do imobiliário. Enquanto instituição a qualidade de serviço que os seus membros prestam aos clientes e à sociedade em geral é uma das suas maiores preocupações. O RICS tem feito o melhor possível para apoiar as comunidades, inquilinos, proprietários e cidadãos em geral durante a crise da Covid-19 e está preparado para viver de acordo com a sua responsabilidade económica à medida que a sociedade se reabre.