De acordo com o resumo da atividade do mercado imobiliário nacional em 2022 e perspetivas para 2023, apresentado pela Cushman & Wakefield, é expectado um valor de investimento próximo de três mil milhões de euros em 2022, o que se traduz num crescimento homólogo de 39%.
Ainda com algumas confirmações pendentes do elevado número de operações concluídas nos últimos dias, estima-se que o volume de investimento se situa perto dos três mil milhões de euros no ano de 2022.
A aposta dos investidores foi direcionada a setores dinâmicos, percetível pela distribuição do capital, no qual se destacam o setor da hotelaria, que representa 30% do volume investido, fruto da aquisição pela DK do Portefólio Crow à ECS Capital, num valor entre os 600 e os 650 milhões de euros (não incluindo a parte dos outros ativos não hoteleiros), seguido do setor de escritórios, que representou 27% do total transacionado (770 milhões de euros), sendo que as transações mais notáveis neste setor são aquisição por parte da Sonae Sierra e Bankinter do edifício Atrium Saldanha, ao Grupo Fibeira, por 205 milhões de euros, a aquisição pelo Grupo Castel à Explorer de um portefólio de 3 edifícios de escritórios, localizados em Lisboa por um valor entre os 110 e 120 milhões de euros e a aquisição pela Merlin Properties da antiga sede do Novo Banco, por 112 milhões de euros, na Avenida da Liberdade.
O setor de industrial e logística alncaçou o terceiro lugar, com 605 milhões de euros, na qual se destacam as aquisições por parte da Blackstone do portefólio Connect ao Novo Banco, num valor de 208 milhões de euros e de um portefólio de 15 ativos logísticos à M7 Real Estate por 125 milhões de euros.
No entanto, nota-se que os setores alternativos estão cada vez mais a afirmar-se junto dos investidores institucionais, o que se traduz em 12% do total investido, maioritariamente representados pela compra por parte da Round Hill Capital de um portefólio de residências de estudantes da Smart Studios, por 200 milhões de euros.
De salientar que o setor do retalho registou apenas 9% do total investido, devido à menor atratividade dos centros comerciais, tendo contribuído a aquisição pela Union Investment do hipermercado Continente no Centro Comercial Colombo.
No que diz respeito à atividade de promoção e reabilitação urbana, estima-se que no ano anterior se tenha observado uma queda de 7% face a 2021, com um volume a rondar os 460 milhões de euros. Entre as operações de maior dimensão, salienta-se a venda dos terrenos do Portoflio Crow à DK, por um valor entre os de 250 e 300 milhões de euros, a compra por parte da AXA IM – Real Assets do projeto da Torre 3 do Colombo, por um valor entre os 40 e os 45 milhões de euros, e a venda pela CGD à Lundin Mining Corporation dos antigos terrenos Obriverca (Marvila) que possuem 106.400 m2, por 38 milhões de euros.
Por mercados ocupacionais, a respeito de escritórios, o ano de 2022 registou um aumento da atividade, possivelmente devido a uma maior pressão para a concretização de processos de tomada de decisão que vinham a ser adiados desde o início da pandemia.
Foram observados vários negócios de grande dimensão, que representaram mais de metade do volume de absorção de escritórios na área Grande Lisboa, que entre janeiro e novembro de 2022 registaram cerca de 260.000 m2 transacionados, um aumento de 88% em relação ao período homólogo, e alcançando assim um novo máximo histórico. Das maiores transações, que correspondem a futuras ocupações de novas sedes, destaca-se a Fidelidade no seu edifício da Av. Álvaro Pais (zona 3), com 28.000 m2 e o BNP Paribas, que comprou os edifícios Echo e Aura do Exeo Office Campus no Parque das Nações (zona 5), num total de 38.250 m2. No entanto, a taxa de desocupação cresceu 1.3 pontos percentuais em relação a 2021, fixando-se nos 7,2% e foram concluídos 66.700 m2, dos quais cerca de metade se encontram disponíveis no mercado.
No Grande Porto, até ao penúltimo mês do ano, foi registado um aumento homólogo da absorção em 30%, sendo que a taxa de desocupação cresceu cerca de 0.2 pontos percentuais, fruto parcial da conclusão de seis edifícios que totalizam uma área de 47.000 m2, dos quais 33% ainda se encontram por ocupar. Entre os negócios a evidenciar está a tomada pela Saltpay de um total de 4.740 m2 no Porto Business Plaza, a ocupação pelo coworking Spaces (IWG) de 4.500 m2 no Joana D’Arc, em Matosinhos (zona 6), e o pré-arrendamento de cerca 4.000 m2 da Kantar no Matosinhos Sul.
Em relação ao retalho, este apresentou uma tendência de recuperação no decorrer de 2022, suportada pela retoma dos planos de expansão dos retalhistas nacionais e internacionais. Segundo a procura de retalho agrupada pela Cushman & Wakefield, foram registadas 470 novas aberturas em 2022, um número um pouco abaixo das aberturas observadas no ano anterior, mas com uma área inaugurada superior em cerca de 5%.
O comércio de rua manteve a predominância, com 64% do total de novas aberturas, logo seguido pelos centros comerciais (19%). Os retalhistas continuam interessados por lojas de grande dimensão, em específico os retails parls e unidades stand alone, que no seu conjunto representaram cerca de 15% do número de transações. Foi o setor da restauração que dominou os novos arrendamentos (44%), seguido do setor onde estão incluídos o imobiliário, decoração e bricolage, que mais do que duplicou o número de aberturas em relação ao período homólogo.
A nível da atividade ocupacional do mercado de industrial e logística, observou-se uma queda homóloga de 19%, entre janeiro e setembro de 2022, tendo ficado acima do volume do mesmo período de 2020, com uma absorção total de 331.400 m2.
Com a realização de quase 50 transações, a área média por operação alcançou os 6.700 m2, tendo contribuindo a aquisição pela NewCold das antigas instalações da Elos, em Palmela, com uma área coberta de 40.000 m2, o início da expansão pela WEG da sua fábrica em Santo Tirso, com 22.700 m2, o arrendamento de 18.200 m2 da Servirent em Benavente e o arrendamento da Garland na Plataforma Logística de Leiria com uma área de 16.100 m2.
Por distribuição geográfica de procura, as regiões de Lisboa e Porto continuam a dominar, sendo que agregaram respetivamente 57% e 18% da absorção.
Verificou-se um aumento do investimento em oferta de qualidade, fruto do dinamismo do setor, através da reabilitação e desenvolvimento de novos projetos. Entre estes últimos, na componente de ocupação própria, evidenciam-se as conclusões da plataforma logística da ALDI na Moita (50.000 m2) e do centro logístico da Garland em Gaia (38.000 m2). Em termos de promoção de novos complexos, destaque para os projetos da VGP em Loures, Sintra e Montijo num total de 62.000 m2. Para além do desenvolvimento de uma unidade logística na região da Grande Lisboa, a Panattoni anunciou também o desenvolvimento de uma unidade na região do Grande Porto, o Panattoni Porto Park, com uma área de 75.000 m2.
Por último, no que toca ao setor da hotelaria, registou-se em 2022 uma elevada recuperação da atividade turística em Portugal face 2021, com um aumento generalizado de todos os indicadores, aproximando-se dos números alcançados no período pré-pandemia. Entre janeiro e outubro o número de hóspedes e dormidas registou um aumento homólogo de 98% e 100%, respetivamente, ficando apenas 2% abaixo dos números de 2019. Em resultado do crescimento da procura, os indicadores de operação hoteleira refletiram subidas significativas nos proveitos totais a nível nacional, tendo ficado 130% acima do período homólogo e, ainda, 14% acima de 2019. O RevPAR (Revenue per Available Room) teve um aumento de 11% quando comparando com 2019.
Foram inauguradas 44 novas unidades hoteleiras, com cerca de 2.600 quartos. Destacam-se o W Algarve, o Pestana Douro Riverside, o Hyatt Regency Lisboa, e ainda o The Editory Riverside Santa Apolónia Hotel. Quando se trata de oferta futura, estão em fase de projeto/ construção cerca de 115 novos ativos, totalizando 9.900 quartos, com abertura prevista para os próximos três anos.
Em relação às previsões de 2023, de acordo com Eric van Leuven, diretor-geral da Cushman & Wakefield em Portugal, “Depois de um ano surpreendentemente positivo para o mercado português, considerando as circunstâncias, estamos um pouco mais cautelosos no que respeita a 2023. Portugal não ficará imune ao clima de apreensão que reina no norte da Europa, onde aliás são tomadas muitas das decisões relativamente a investimento no nosso País. A subida das taxas de juro e a maior dificuldade de financiamento resultam num clima de incerteza quanto ao real valor dos ativos, o que por sua vez fará adiar decisões de investimento até haver maior clareza. Parece óbvio que as yields irão expandir, resultando em valores de venda inferiores. Por outro lado, Portugal continua firmemente no radar dos investidores apresentando fundamentais positivos o que faz com que esteja muito bem posicionado para a retoma. No que respeita à ocupação do imobiliário, a procura mantém-se ativa, nomeadamente de escritórios e armazéns, num contexto de reduzida oferta nova, deixando antever a manutenção ou até subida de valores de renda em certos setores e localizações”.
