Após um arranque de ano mais tímido, o investimento imobiliário comercial disparou no 3º trimestre, tendo sido transacionados 1.100 milhões de euros, ampliando o volume total investido entre janeiro e setembro para 1.920 milhões. Apesar do agravamento das condições macroeconómicas, o mercado imobiliário português exibe um desempenho sólido, registando subidas em praticamente todos os setores, de acordo com o estudo Market Pulse da JLL.
O acumulado do ano fica 43% acima em relação ao período homólogo, reforçando as perspetivas traçadas para 2022, sendo que a três meses do final está a apenas 100 milhões de igualar a marca dos 2.020 milhões investidos na totalidade do ano passado. É esperado que a atividade supere em pelo menos 25% o resultado do ano passado, no entanto, é antecipada alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em determinados preços.
O turismo também apresentou um bom nível de recuperação, sendo que no final do 3º trimestre de 2022, os principais indicadores de performance excedem largamente os níveis de atividade que foram registados nos dois últimos anos. Os indicadores de desempenho da atividade hoteleira, na sua generalidade, já se equiparam ao pré-covid. A diária média, que no final do 3º semestre, situava-se nos 146 euros em Lisboa e 121 euros no Porto, é comparável com os anteriores recordes de 126 euros e 120 euros, respetivamente, em relação a igual período no ano de 2019. No mesmo período em análise, a taxa média de ocupação rondou os 65% em Lisboa e 60% no Porto, ainda que abaixo dos 78% e 76%, na capital e invicta, respetivamente, em 2019.
O mercado residencial, ainda que suportado pelo constante desajuste entre a oferta disponível e a procura, continuou a exibir um forte desempenho no 3º trimestre, com preços que continuam a subir e uma estabilização nas vendas. A procura está ativa não só pelos nacionais como também pelos internacionais, consumindo rapidamente a oferta nova que entra no mercado, sendo percetível no número crescente de unidades pré-reservadas no momento de lançamento dos projetos. É expectável que nos próximos meses possa acontecer alguma retração natural neste mercado, fruto dos desenvolvimentos macroeconómicos, não só em termos de absorção, como também no que respeita a um ajustamento de preços, sendo que este último deverá ocorrer sobretudo em zonas secundárias e onde o produto é menos diferenciado.
No mercado de escritórios, só nos primeiros nove meses do ano, a atividade ocupacional soma mais de 293.000 m2, no conjunto de Lisboa e Porto. Na capital, a apenas um trimestre do final do ano, já foi superado o recorde histórico de absorção que havia sido registado em 2008, com os atuais 248.000 m2 a comprovarem que 2022 será um ano sem precedentes para o setor. No Porto, a absorção alcançou os 45.230 m2, até ao final do mês de setembro. A demanda por áreas superiores a 1.000 m2 continua fortemente ativa, com várias empresas a optarem por pré-arrendar os seus futuros escritórios entre os projetos atualmente em construção, garantindo a ocupação de espaços mais qualificados e de acordo com os seus critérios de sustentabilidade.
O setor do retalho, que é fortemente alavancado pela recuperação do turismo, continua a consolidar a sua atividade de forma transversal a todos os formatos, evidente num footfall vigoroso não só nos centros comerciais como no comércio de rua. As marcas, que retomam os planos de expansão, estão focadas em garantir espaços nas principais localizações do mercado, enfrentando alguns constrangimentos impostos pela escassez de oferta disponível, o que condiciona a abertura de novos espaços. No entanto, apesar do aumento dos preços no consumidor, as previsões para as vendas a retalho continuam otimistas até ao final do ano, dando destaque para os centros comerciais prime, retail-parks e stand alones, que apresentam uma performance positiva, sustentada principalmente pela chegada da época festiva.
No setor industrial & logístico, a falta de nova oferta e de qualidade permanece como travão a um maior crescimento da atividade ocupacional que, no entanto, já soma 323.000 m2. O 3º trimestre foi particularmente dinâmico no setor, sendo que contribuiu aproximadamente 50% para a área ocupada no acumulado do ano, cerca de 163.000 m2. O volume de procura por satisfazer continua a ser considerável, o que se traduz na constante divulgação de novos projetos de promoção, onde existe uma clara aposta na qualificação da oferta e na sustentabilidade. Porém, as subidas dos custos de construção têm vindo a impactar negativamente a calendarização inicial prevista para a conclusão do novo stock, o que irá dar continuidade à dificuldade de resposta à procura existente.
Segundo Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, “o mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas, registando crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento. O 3º trimestre não foi exceção e, tendo em conta todos os processos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam até à JLL, não há dúvida que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor”.
O responsável acrescenta ainda que “é evidente que temos muitos desafios pela frente devido ao contexto económico. Sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano. Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados. Além disso, mesmo com estes fatores a afetarem potencialmente a dinâmica da procura, estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos. Ou seja, mesmo sendo bastante adverso, o contexto macroeconómico não será, para já, suficiente para travar a procura de tal forma que os volumes de oferta existentes sejam suficientes para lhe responder”.
