Foi aprovado o Orçamento de Estado para 2021 no passado dia 26 de Novembro, documento este que prevê alterações impactantes no setor imobiliário. A versão final do documento que saiu do Parlamento é diferente da proposta inicial do Governo. Algumas alterações podem suscitar dúvidas quanto à sua aplicação, tanto a nível dos particulares, como das empresas.
Embora seja uma das áreas de negócio mais resilientes durante a crise pandémica, o setor teme pelo afastamento de investimento estrangeiro no país, bem como um aumento da carga fiscal, sendo este um setor que apresenta poucos incentivos na consequência do COVID -19.
Para se perceber melhor qual o verdadeiro impacto que estas medidas irão trazer ao setor imobiliário, dever-se-ão conhecer melhor as propostas de alteração aprovadas e de maior importância.
IMT na aquisição de Sociedades Anónimas com imóveis em Portugal
A partir de 1 de Janeiro de 2021 deixa de existir distinção entre Sociedades por Quotas e Sociedades Anónimas, passando a estar apenas sujeitas a IMT, à taxa de 6,5%. No primeiro ponto, as aquisições de participações sociais em sociedades (não cotadas) cujo ativo seja constituído em mais de 50%, direta ou indiretamente, por bens imóveis localizados em Portugal, no segundo ponto quando tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade agrícola, industrial ou comercial (à exceção da compra e venda de imóveis) e no terceiro ponto desde que por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75 % do capital social (ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto).
Esta medida pretende uniformizar o regime de IMT para a aquisição de participações sociais de sociedades com imóveis em Portugal, no entanto a medida não trará grande impacto sendo que a norma apenas incide sobre a aquisição de sociedades com imóveis não afetos a uma atividade ou cuja atividade consista na compra e venda de imóveis, estando circunscrita a situações particulares Alteração benéfica para as sociedades por quotas em que até à data qualquer aquisição de, pelo menos, 75% do capital social de uma sociedade por quotas com mais de 50% de imóveis está sujeita a IMT, e partir do próximo ano estarão apenas sujeitas a este imposto as aquisições das sociedades que detenham imóveis não afetos a uma atividade ou com a atividade a compra e venda de imóveis.
Quanto à sua aplicação, esta norma pode suscitar dúvidas, sendo que ao abranger as aquisições de sociedades que detenham indiretamente imóveis em Portugal, existe o risco de estender a sua aplicação a transações que envolvam apenas sociedades estrangeiras.
Detenções indiretas por entidades residentes em paraísos fiscais
Passam a estar sujeitos às taxas agravadas de IMI e IMT (7,5% e 10%, respetivamente) os imóveis detidos indiretamente por uma entidade dominada ou controlada por entidade residente em paraíso fiscal, os denominados offshores. Até à data, a aplicação das taxas agravadas apenas era aplicável no caso de investimento direto, quando as sociedades offshore detinham de forma direta imóveis em Portugal.
Possibilidade de compensação de IMT aquando da transmissão de imóveis detidos por sociedades
O IMT respeitante à esfera dos sócios, acionistas ou participantes passa a incidir sobre a diferença entre o valor dos bens agora adquiridos e o valor por que anteriormente o imposto foi liquidado na aquisição das respetivas participações sociais ou unidades de participação, existindo assim a possibilidade de compensação de IMT aquando da transmissão de imóveis.
Heranças
A medida surge já na Proposta de Lei para o OE 2021 e está relacionada com a possibilidade de a isenção de IMI prevista para os prédios com Valor Patrimonial Tributário (VPT) igual ou inferior a € 66.500, de sujeitos passivos com rendimento bruto total do agregado familiar igual ou inferior a € 15.295, poder passar a ser aplicada à quota-parte dos herdeiros que cumpram os requisitos para a isenção, quando esses imóveis sejam detidos por heranças indivisas e afetos à habitação permanente dos herdeiros.
Determinação do VPT (Valor Patrimonial Tributário) dos terrenos para construção
Uma das novidades introduzidas pelas propostas aprovadas está relacionada com as regras de determinação do VPT dos terrenos para construção, que se encontram consagradas no artigo 45.º do Código do IMI.
Uma das alterações tem o objetivo de com a introdução expressa da forma de cálculo, clarificar e desmitificar algumas dúvidas de interpretação quanto à correta determinação do VPT dos terrenos para construção.
A outra alteração é de que a percentagem do valor das edificações autorizadas ou previstas com terreno incluído (um dos parâmetros da fórmula e que varia entre 15% e 45%) passa aplicar-se a toda a fórmula, situação que não acontece atualmente e que poderá levar a uma redução do VPT dos terrenos para construção.
Afetação (e desafetação) de imóveis à atividade profissional/ empresarial
Das propostas de alteração, resultou um ajustamento das obrigações, que prevê a desoneração das transmissões de imóveis entre a esfera profissional/ empresarial e a esfera privada dos empresários (deixando de ser tributadas em sede de IRS, passando a mais-valia a ser apenas tributada, por regra, aquando da alienação do imóvel a terceiros), também cria algumas obrigações adicionais que, nalguns casos, poderá ter um impacto ainda mais penalizador para os contribuintes.
O sector imobiliário foi fundamental na atividade económica, nos últimos anos em Portugal, em que a área do investimento nacional e acima de tudo internacional tem contribuído de forma positiva para a recuperação económica. Por este motivo, alguns dos intervenientes do setor mostraram o seu desagrado na última Webinar “O Orçamento do Estado 2021 e demais medidas legislativas e fiscais no imobiliário”, organizada pela APPII (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários), pela Vida Imobiliária e pelo Confidencial Imobiliário. De acordo com Pedro Seabra, Senior Partner da Explorer Investments, “investimento estrangeiro de longo prazo é fundamental para Portugal”, questionando também “como é que se pode viver num país onde todos os anos mudam as regras do jogo. Segundo Paulo Núncio, Sócio da Morais Leitão, “O Orçamento de Estado de 2021 está totalmente desatualizado ainda antes de ter entrado em vigor”.
