“Há pouca oferta e muita procura, logo aí temos que trabalhar numa estratégia integrada para resolver a questão do aumento dos preços” – Hugo Santos Ferreira, APPII

Perante um grave problema de habitação em Portugal, Hugo Santos Ferreira, vice-presidente executivo da APPII (Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários), defende algumas estratégias que visam dar resposta à grande desconformidade entre a procura e a oferta de habitação no mercado. Desde disponibilizar produto, disponibilizar matéria prima que os produtores imobiliários necessitam para trabalhar, como edifícios para reabilitar e terrenos para construir, Hugo Santos Ferreira responde a algumas questões que considera como eixos estratégicos para colmatar esta lacuna no setor imobiliário.

Quais as sugestões que a APPII apresenta para melhorar o acesso à habitação?

A APPII fará sempre parte da solução e nunca do problema, a associação e os promotores imobiliários têm referido sempre que querem fazer parte das estratégias públicas nacionais em matéria de habitação. E a verdade é que em matéria de habitação lançámos recentemente um estudo ”Investment property Survey”, que é um inquérito de mercado, no qual resultou de uma forma muito clara que no segmento da habitação e no caso o “build to rent” era uma atividade muito interessante e muito atrativa para 73% dos promotores inquiridos. O que vemos é que há muitas intensões de investimentos a nível europeu, mas a verdade é que concretizações para projetos na área do “build to rent” nomeadamente em Portugal, eu diria que vemos nenhumas ou muito poucas em estado avançado de execução. Portanto no fundo temos um problema grave de habitação em Portugal que temos que resolver, e desde logo o problema surge devido aos preços e precisamos saber porque temos preços altos em Portugal e a primeira resposta é que no fundo quando há pouca oferta e muita procura, os preços naturalmente sobem. Logo aí temos que trabalhar numa estratégia integrada para resolver a questão do aumento dos preços, trabalhando do lado da oferta e não do lado da procura e o que temos visto nas estratégias públicas em Portugal é que elas trabalham mais sempre do lado da procura, podemos dar um exemplo recente com a tentativa de voltar a eliminar os Vistos Gold, e estamos a castrar a procura, em vez de resolvermos o problema da parte da oferta. Desde logo temos que disponibilizar produto, disponibilizar a matéria prima que os produtores imobiliários necessitam para trabalhar, que são edifícios para reabilitar e terrenos para construir. Este é o primeiro grande eixo estratégico. Depois o segundo eixo estratégico é reduzir e simplificar o tempo dos licenciamentos camarários, porque sabemos que esse é um dos principais entraves à colocação de mais oferta e mais produto no mercado. Se temos um licenciamento que atrasa a oferta no mercado, estamos a fazer com que o produto que é a oferta habitacional se torne mais cara, porque existe em menor quantidade. Terceiro eixo estratégico, criar um ambiente propício ao investimento, um enquadramento jurídico-fiscal atrativo, credível, estável e duradouro a quem investe no nosso país. O último eixo estratégico está na questão da justiça, pois sabemos que a justiça em Portugal a par dos licenciamentos é outro obstáculo à atração de investimento, nomeadamente também em matéria de habitação.

Portanto diria que estes são 4 grandes eixos que temos que trabalhar, mas na verdade o que vemos nos tempos mais recentes é que por parte do Estado têm existido algumas estratégias, alguns anúncios de medidas públicas, que não estão realmente a trabalhar do lado da oferta. Temos um chamado pacote da habitação e se formos ver, desde que esse pacote foi criado, quantas unidades residenciais, quantos fogos habitacionais foram colocados no mercado? Praticamente valores insignificantes. Pelo contrário, estes anúncios em vez de criarem mais habitação, vêm criar danos ao mercado, vêm afastar os investidores, porque querem condicionar o mercado e estão a tentar limitar preços. Temos também uma legislação em matéria de arrendamento, que nos últimos tempos tem procurado desequilibrar a balança do equilíbrio que é necessário haver entre inquilinos e senhorios. Temos hoje uma lei completamente desequilibrada e desajustada, onde nenhum investidor e nenhum proprietário nela pode acreditar.

Depois temos também o paradigmático PRR, onde temos uma pretensa intervenção do estado direta na produção, substituindo a iniciativa privada com modelos de negócio não conhecidos e sem métricas, sem índices de sucesso e diria até em concorrência desleal. Vemos um PRR onde temos muitos milhões de euros de investimento público para entidades públicas, passando por cima do tecido empresarial, eu diria que a economia está nas empresas e não no estado. Queremos um estado regulador da iniciativa privada, mas não queremos um estado em concorrência desleal e que substitua os privados.

No último ponto temos nas estratégias mais recentes, procurar reduzir a procura em vez de aumentar a oferta, tentando afastar investidores e turistas, portanto todas estas medidas o que têm vindo a ocasionar é um dano no mercado da iniciativa privada que quando mais dinâmico e saudável for, mais trabalhará, mais atividade terá e mais oferta conseguirá colocar no mercado.

Quanto ao PRR, no fundo temos um Estado que está apostado na criação de produção de habitação acessível e estamos a falar de 774 milhões de euros que vão ser disponíveis para criar um parque público de habitação a custos acessíveis. Mas o que vemos é que esse montante é escasso, não vai chegar para colmatar as necessidades a nível da procura, inclusivamente para habitação para a classe média. Mas se o próprio Governo entende que este montante não será suficiente, porque é que não começamos a pensar em convocar os privados, porque não pensar em utilizar também esses recursos e colocarmos também no PRR, tendo como base o crescimento empresarial, o crescimento da própria economia.

São necessárias políticas públicas certas, como por exemplo o caso da Reabilitação Urbana, com estratégias como esta conseguimos lá chegar, para incentivar o aumento de oferta de habitação, temos que:

– Disponibilizar o vasto património público do estado (edifícios e terrenos), vendidos a privados de forma condicionada, dedicados à construção de habitação para arrendamento e num determinado prazo;

– Apostar na urbanização de terrenos públicos, especialmente nos centros das cidades, de forma a aumentar a matéria prima;

– Simplificar e acelerar os procedimentos;

– Criar condições legais e fiscais para incentivar investimento a longo prazo.

A APPII em conjunto com um grupo profissional de especialistas está a preparar um documento que vai apresentar ao Conselho Nacional da Habitação, junto do governo, à secretária de estado da habitação, junto da confederação e das demais entidades públicas com relevo para a habitação, onde no fundo densificamos o que referi, com propostas e métricas concretas, fazendo parte da solução com medidas concretas e concretizáveis. Será apresentado no mês de Abril.

Em que medida é que o Build to Rent pode criar mais acesso à habitação?

Falou-se muito do fim do Alojamento Local, que muitos promotores e investidores agora virariam as suas atenções para o Build to Rent, mas tenho dúvidas porque intenções de investimento internacionais, europeias vejo muitas e que pretendem entrar em Portugal com o objetivo de se dedicarem ao arrendamento de longa duração, mas projetos em concreto não conheço nenhum. Isto porque com o status quo que temos hoje em dia e com o quadro legislativo que temos em Portugal, o famoso NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano), que só na última década foi alterado mais que 10 vezes, tendo em conta este regime legal, acho difícil de acontecer. Depois se pensarmos do lado do consumidor final, com um clima de baixas taxas de juro com que vivemos, com o acesso ao financiamento, é mais barato um cidadão pedir um financiamento do que pagar um arrendamento. Com esta conjuntura não vejo realmente formas, a menos que se altere este status quo, enquanto não tivermos um mercado de arrendamento em Portugal estável, credível, interessante e onde os privados possam entrar com projetos viáveis, acho que não temos um marketplace de arrendamento em Portugal, embora seja uma tendência na europa. Eu que até uma pessoa positiva, olho à volta e vejo com alguma surpresa que o segmento Build to Rent vai ser o segmento em 2021. Sou um grande defensor e acredito que o Build to Rent é uma necessidade em Portugal, mas como temos hoje o país estruturado não acredito que os projetos aconteçam.

Este segmento (Build to Rent ) pode trazer mais arrendamento acessível?

As propostas que temos e que queremos desenvolver é para criar arrendamento acessível, o arrendamento de longa duração terá sempre que ser um arrendamento acessível aos portugueses. É essa a estratégia que queremos encontrar e que queremos lutar por ela e que certamente vai ajudar e muito a colmatar a necessidade de oferta habitacional que é gravíssima e que temos no nosso país.

Considera positiva a intervenção do Estado no mercado da habitação?

Somos bastante críticos nesse sentido e o que temos observado é que o tal designado pacote da habitação, que já falamos há uma série de anos, não tem tido quaisquer efeitos, as poucas unidades que se conseguem colocar no mercado são números completamente insignificantes e não fazem oscilar o quadro de evolução de oferta habitacional. As medidas acabam por ser muito experimentalistas, e é preocupante ver uma série de medidas que não têm dado grandes efeitos, preocupa-nos acima de tudo não haver um planeamento, não haver uma estratégia de longo prazo, olhamos para o PRR e o que vemos é um plano de recuperação, mas que não é de resiliência, é um plano de recuperação de um Estado em necessidade. Devemos canalizar fundos públicos para entidades públicas, porque o acesso dos privados ao PRR está vedado, em matéria de habitação, o PRR tinha obrigação, porque são fundos comunitários, de atrair e incentivar a iniciativa privada e não o está a fazer.

De acordo com Plano de Recuperação e Resiliência apresentado pelo governo, que necessidades o mesmo pode ou não suprir em matéria de habitação?

O Estado e através do PRR tem uma obrigação, com a função social do Estado, assegurar a oferta de habitação para níveis mais baixos, a chamada habitação social. Acho que isso é uma obrigação do Estado, é o Estado que tem que assegurar e canalizar os fundos públicos neste sentido. Mas para a classe média portuguesa, o Estado já afirmou que os dinheiros públicos não são suficientes e portanto seria importante que a “tal vitamina, chamada bazuca” fosse colocada também no tecido empresarial privado, não é somente necessária no setor público, porque estamos a viver um processo de recuperação económica. Não pensamos aqui só no imobiliário, porque olhamos para o PRR e o setor privado está excluído e temos um Estado a substituir-se ao setor privado.

Os privados têm que entrar na construção de habitação para a classe média e o PRR pode ajudar, na medida em que pode ser canalizado quer através do financiamento, quer através da redução de custos de contas. No PRR, que tem linhas de financiamento, 13,9 milhões de euros em subvenções a fundo perdido e 2.7 mil milhões em empréstimos, mas a ELPRE (Estratégua de Longo Prazo para a Renovação dos Edifícios), que está incluída no PRR dispõe até 2050 de um investimento de 143 mil milhões de euros, com linhas de financiamento. O Estado podia intervir, nas linhas de financiamento que podem ser disponibilizadas. Vamos então à base do PRR que se chama “Next Generation”, “Horizonte2020” e “Green Deal”, estes três documentos macro que são os que nos regulam hoje em dia, dizem alguma coisas como: canalizar investimento para beneficiar crescimento verde, beneficiar uma recuperação económica pós-pandemia, baseada numa economia verde, baseada em economia circular e em inovação. Temos aqui um apelo a recuperação económica, a crescimento sustentável, sustentado e verde.

Também sabemos que do lado dos promotores imobiliários há cada vez uma maior preocupação para o investimento sustentável e para uma promoção imobiliária verde. Vemos um setor privado muito preparado e temos um mercado de capitais, que tem uma série de serviços disponibilizados em matéria de ECG Sustainability, portanto temos realmente os privados disponíveis. Então, porque não criar uma espécie de financiamento à promoção imobiliária verde via PRR, via Banco de Fomento, dado que o banco de fomento vai ter aqui um papel muito importante. Temos que criar formas de financiar, promovendo a promoção imobiliária verde, em projetos sustentáveis, projetos ECG, projetos green no segmento da habitação.

Por outro lado, a redução dos custos de contexto. Sabemos que não é possível fazer construção de habitação em Portugal acessível aos portugueses, basta fazer uma conta de somar com custos de contexto. Basta somarmos os preços a que os ativos hoje estão no mercado, o aumento dos custos de construção, o licenciamento, se somarmos todos estes custos e o que a estabilidade legislativa representa, ninguém consegue fazer habitação a preços acessíveis em Portugal. Era importante conseguirmos canalizar o investimento público para reduzir custos de contexto, como por exemplo reduzir o IVA na construção nova, ou pelo menos torná-lo dedutível, tal como acontece em Espanha, o mais importante seria reduzir os impostos para viabilizar a construção na oferta privada de habitação em Portugal.

No final de 2020, ainda em dezembro, o Hugo afirmou numa webinar que os atores privados estão disponíveis para em conjunto com o estado, fazer parte da estratégia pública de criação de habitação acessível, como pensa que o mercado português pode captar ainda mais a atenção desses investidores?

Havendo planeamento, havendo estabilidade, havendo previsibilidade e acabando-se de uma vez por todas com um ataque político ideológico a quem investe no nosso país, a quem cria riqueza, a quem cria postos de trabalho. Se conseguirmos fazer isto, criar um planeamento, uma estratégia de logo prazo e acabar com este ambiente hostil que Portugal cada vez mais apresenta aos investidores, o que é grave numa altura em que precisamos de captar investimento estrangeiro e em que estamos em concorrência direta e feroz com outros países, acho que estaríamos a fazer um bom caminho.

A legislação do novo regime legal do arrendamento acessível traz vantagens para os proprietários, em que medida pode favorecê-los no arrendamento acessível?

Os programas de arrendamento acessível em Portugal quer seja a nível nacional ou autárquico, de facto não têm tido grande sucesso, são programas de 100 ou 200 novas unidades habitacionais ligadas ao arrendamento e estes números não vão resolver praticamente nada. Para dar um exemplo, quanto ao Programa Renda Acessível da Câmara Municipal de Lisboa, o primeiro concurso de 12 de dezembro de 2019 criou 120 habitações, o segundo concurso em 8 de setembro de 2020 criou 30 habitações, estamos a falar de 150 habitações no espaço de 1 ano. Destas 30 habitações do segundo concurso, algumas delas já vinham com o Programa Renda Segura, portanto já estamos aqui a duplicar este número e o Programa Renda Segura até setembro de 2020 só tinha 177 habitações. Pergunto se são 300 habitações que vão resolver o problema da habitação em Lisboa nestes dois anos, naturalmente que não resolve. Os programas têm que ser bem feitos, têm que ser claros, simples, não podem ser complexos, devemos desburocratizar e não podem ter uma informação que muda a cada segundo.

É de facto uma prova, de que estas medidas públicas em matéria de arrendamento e no caso autárquico não estão a resolver o problema, temos que arrepiar caminho rapidamente a esta solução, porque olhamos para casos concretos e não pode ser este o caminho, há alguma coisa que o estado não está a fazer bem. A solução que entendemos é outra, devemos trabalhar do lado da oferta, mas em conjunto com os privados.

Quais as perspetivas de mercado atuais e como as vê num futuro, pós pandemia?

As perspetivas a longo prazo do setor imobiliário são boas e temos bastantes expetativas, sempre nos mostrámos cautelosamente optimistas, todos vivemos ainda períodos de incerteza, mas penso que o Banco de Portugal tem razão ao dizer que é um dos setores mais resilientes. A verdade é que não parámos a construção, não parámos a atividade, os preços mantiveram-se estáveis e subiram, os números de janeiro de 2021 vieram comprovar isso mesmo, tivemos subidas de 2, 3 e 4% em variação homóloga e, portanto veio contrariar essas pretensões de alguma parte no nosso país, de alguns governantes.

Mantivemos a atividade, continuámos a receber mandatos de investimento, os investidores internacionais continuaram a acreditar nas potencialidades do nosso país. Não há dúvida nenhuma que o setor do investimento e da promoção imobiliária se profissionalizou muitíssimo, um setor que sofreu tanto com a anterior crise financeira, não há dúvida que aprendeu com os erros e estou plenamente convencido daquilo que o setor da promoção e do investimento imobiliário representam. Os promotores imobiliários mantiveram os seus negócios, as suas empresas, os postos de trabalho, não houve despedimentos e o mesmo não se pode dizer de outros setores.

2021 apresenta-se com expetativas cautelosamente optimistas, mas estamos esperançados que com a vacina se dissemine ou seja rapidamente controlado este vírus e que possamos voltar à nossa vida, o mais normal possível. Prevejo que o setor imobiliário continuará a ser um destino preferencial de investimento em todo o mundo.

Perante a evidência de uma lei que já foi aprovada, o que pode ser feito de forma a mitigar os impactos no programa dos Golden Visa?

Temos uma lei que foi aprovada em 12 de fevereiro de 2021, que tinha sido a alternativa escolhida pelo parlamento em 2019, discutida em 2020, aprovada em 2021 e passado um mês, a 20 de março voltamos novamente com pedidos de apreciação parlamentar, o que me faz questionar se queremos fechar o país, é que se queremos fechar o país, o melhor é já, fechamos o país, as fronteiras, os empresários vão todos embora e vamos investir para outro lado, mas será isto que queremos?

O Parlamento só deverá fazer uma coisa que é desconsiderar completamente estas propostas do Bloco de Esquerda e do Partido Os Verdes e assegurar que a alternativa que o próprio parlamento encontrou em 2019, 2020 e 2021 é para se manter em vigor, porque senão estaremos a causar mais um dano reputacional de portugal lá fora, estamos a usar legítimas expetativas de quem acreditou em nós e de quem a partir de 12 de fevereiro começou a readequar os seus negócios.

Uma das críticas é que não cria postos de trabalho, mas o Golden Visa criou efetivamente postos de trabalho. Existiram 17 vistos emitidos para criação postos de trabalho, sendo que cada visto cria 10 postos de trabalho, estamos a falar de 170 postos de trabalho, só em 2019 foram criados 40 postos de trabalho efetivos diretos. E os 600 mil trabalhadores que o setor da construção tem, trabalham para quem, vivem de que projetos? Públicos não foram porque não houve investimento público até agora, só vai começar agora com o PRR, estes trabalhadores da construção têm que trabalhar para alguém, para os investidores, para os 5,7 mil milhões de euros que o Golden Visa trouxe desde 2012, para os 700 milhões de investimento que trouxe desde 2019, para os 646 milhões de euros que o Golden Visa trouxe em 2020. Já para não falar da indústria dos materiais e para os particulares que fazem limpezas e manutenção dos alojamentos locais desses investidores, tal como o turismo e o comércio.

A outra crítica é o branqueamento de capitais, mas este é um risco em muitas outras atividades, como o sistema financeiro por exemplo e ninguém diz que vamos acabar com os bancos. Se há um risco de branqueamento de capitais, as entidades responsáveis têm que o fiscalizar, mas isso já existe porque não há dinheiro nenhum que entre em Portugal através do sistema golden visa que não seja fiscalizado.