“Este é um setor onde as transformações ocorrem de forma rápida e inesperada” – Carlos Récio, Diretor de Retail Advisory & Transaction Services e Luís Arrais, Diretor de Retail Property Management

O mercado imobiliário sofreu algumas alterações nos últimos dois anos, no que respeita à procura e à oferta. Os centros comerciais estiveram encerrados e tornou-se imprescindível criar novas dinâmicas dentro dos espaços, adequando-as às necessidades dos clientes, no que respeita a oferta e serviços.

Para entender melhor estas mudanças e quais as perspetivas futuras, o Brainsre News Portugal entrevistou Carlos Récio, Diretor de Retail Advisory & Transaction Services e Luís Arrais, Diretor de Retail Property Management. A duas vozes, os responsáveis dos departamentos da consultora CBRE transmitiram a sua opinião sobre este segmento do mercado.

Carlos Récio, Diretor de Retail Advisory & Transaction Services, CBRE

Com vários segmentos do mercado imobiliário a sofrerem alterações desde o início da pandemia, o que mudou no setor do retalho em Portugal?

Carlos Récio – No setor imobiliário, a segunda metade do ano anterior refletiu uma franca recuperação em todos os segmentos e inclusive máximos históricos em alguns indicadores, pelo que 2022 pode significar a aproximação, ou mesmo o regresso, aos níveis pré-pandemia na generalidade dos formatos de retalho. O comércio retalhista tem enfrentado os anos mais desafiantes da sua história, com o aparecimento de novas experiências no processo de compra e que impactam o consumidor final. Contudo, neste segmento do setor imobiliário, as perspetivas são positivas e deverá verificar-se novamente um aumento nas vendas, ligeiramente acima do registado em 2021.

Mas e como em quase tudo, os setores e os negócios são feitos por pessoas e as perspetivas e tendências são moldadas em função do seu comportamento. Como temos vindo a assistir nos últimos anos, os clientes são cada vez mais exigentes no que diz respeito às compras, tanto no online como em loja, e esta é uma tendência que não deverá sofrer alterações. É fundamental oferecer ao consumidor não só uma oferta alargada, de qualidade e proximidade, garantindo o melhor preço, mas também uma experiência personalizada e inovadora, adaptada às suas necessidades e contextos, que cruzem o físico e o digital.

No comércio de rua perspetiva-se uma evolução gradual positiva, em particular em zonas específicas muito dependentes de turistas, o que já se vem a verificar desde meados de 2021.

No que diz respeito ao comércio online, este disparou em 2020, ao alcançar um crescimento superior a 50%. Embora com uma subida mais moderada em 2021, deverá verificar, em 2022, um aumento na ordem dos 15% para uma taxa de penetração de 8% face aos 4,5% verificados em 2019. Prevê-se que o negócio do retalho vá convergir num único conceito conhecido como ‘Phygital’ – a junção de físico (physical) e digital, onde as lojas online e as lojas físicas tradicionais se fundem para servir as exigências crescentes dos consumidores, em termos de conveniência, rapidez e custo.

Outros dos formatos que se encontra em forte crescimento são os Retail Parks, uma tipologia de ativos mais resiliente aos efeitos negativos da pandemia, pelas suas caraterísticas físicas (espaços ao ar livre, lojas de grandes dimensões, acesso direto das lojas ao exterior), que transmitem uma sensação de segurança aos consumidores e até à própria oferta comercial que tradicional disponibilizam. Atualmente existem quatro Retail Parks em construção, totalizando 45 mil metros quadrados e outros seis, com aproximadamente 80 mil metros quadrados, em fase de análise, prevendo-se que a construção se inicie este ano. Paralelamente, observa-se uma forte dinâmica na expansão das principais cadeias de retalho alimentar, tanto em formato de Retail Parks como em Stand Alone e loja de rua.

Apesar de a situação atual aparentar estar num bom caminho, onde tudo parece estar a ficar mais próximo da realidade que sempre conhecemos, este é um setor onde as transformações ocorrem de forma rápida e inesperada, pelo que existe a necessidade de uma permanente atenção, avaliação e rápida resposta num setor tão desafiante.

Luís Arrais, Diretor de Retail Property Management, CBRE

Recentemente considerada a maior gestora de centros comerciais da Península Ibérica, a CBRE conta com mais de 50 centros comerciais sob gestão e comercialização. Que análise faz sobre o mercado de retalho nos dias de hoje?

Luís Arrais – Ao longo dos últimos dois anos, apesar da pandemia e todos os constrangimentos com os quais o mercado de retalho teve que lidar, confirmamos que continua a ser um mercado bastante resiliente, que rapidamente se adaptou e evoluiu por forma a contornar as dificuldades. Assistimos a uma aceleração da digitalização dos operadores na procura de melhorar o canal de venda online e aumentar a eficiência na gestão dos seus recursos.

Nos dias de hoje podemos dizer que temos um mercado cuja modernização/digitalização não se limita só aos grandes operadores, também os mais pequenos operadores perceberam que uma integração online/offline melhora a experiência de compra dos seus clientes e capitaliza o seu negocio.

Nestes últimos dois anos surgiram novas necessidades e dificuldades, quais foram as principais e de que forma afetaram este segmento de mercado?

Luís Arrais – Claramente a maior dificuldade passou pelos períodos de confinamento e encerramento temporal das atividades consideradas não essenciais. Tratou-se de uma alteração extremamente significativa num negócio que em grande parte está sustentado na experiencia de compra física. Esta alteração motivou uma rápida reação dos operadores na exploração do canal online.

Na sequência da pandemia o comércio local ganhou uma nova vida, pode o comércio de rua sair a ganhar face às grandes superfícies comerciais? Este fenómeno ditará o futuro dos centros comerciais e retail parks?

Carlos Récio – O comércio de rua, mesmo antes da pandemia, já se encontrava num ciclo de desenvolvimento muito positivo, contrariando assim a visão existente até à pouco tempo de que Portugal era um País predominantemente de centros comerciais. Claro que os espaços ao ar livre e de proximidade ganharam um protagonismo superior face às restrições impostas e graças ao “sentimento de segurança” que alguns formatos apresentavam aos consumidores. Em qualquer caso, não temos dúvidas de que no nosso mercado existe espaço para todos os formatos de comércio e que essa versatilidade permite que o consumidor possa eleger em qualquer momento, o preferido para a satisfação das suas necessidades.

Com o aumento da oferta e a necessidade de inovar, os centros comerciais mostraram nas últimas décadas uma grande solidez no mercado, agora qual será o seu futuro e as principais tendências do comércio neste segmento?

Luís Arrais – Acreditamos que continuará a ser um mercado bastante resiliente face à sua capacidade de reagir rapidamente às necessidades dos clientes. À data de hoje, após uma quebra entre 2020 e 2021, a taxa de ocupação voltou a níveis próximos de 2019, estando em alguns casos até acima dos valores registados em pré-pandemia. Por outro lado, novos operadores estão a surgir no mercado gerando uma renovação dos conceitos e respetiva oferta.

Estes dois indicadores revelam boas perspetivas futuras.

Prevê-se que os centros comerciais continuem a prosperar como até há bem pouco tempo?

Luís Arrais – Os centros comerciais continuarão a ser pontos de encontro de referência e locais de excelência de comércio integrado cuja conveniência, oferta e experiência de visita estarão sempre adaptados às expectativas dos seus visitantes e utilizadores. Quanto à operação e exploração, os Centros Comerciais e os seus lojistas serão cada vez mais sustentáveis respeitando os padrões e boas práticas das dimensões do ESG.