Artigo de Ana Serra, Analyst at Aura REE Portugal
Numa análise aos últimos 20 anos do sector da construção de edifícios residenciais, verificámos algumas oscilações que se justificam por acontecimentos notórios na história nacional e mundial. É o caso da crise económica global de 2008, após a queda do banco Lehman Brothers. O impacto em Portugal foi sentido alguns anos depois onde a crise bancária veio ao de cima. Entre 2011 e 2014, o país assistiu a um período negro da economia e necessitou da intervenção da Troika.
O setor da construção foi evidentemente afetado, sendo que a construção nova de edifícios de habitação reduziu consideravelmente. Em Lisboa e Oeiras, este número teve uma quebra de 53% e 72%, respetivamente, entre 2001 e 2011 (dados do PORDATA). No mesmo intervalo de tempo, o número de fogos concluídos em construções novas nos dois municípios reduziu de 2.931 para 631.
A construção nova reduziu drasticamente e até aos dias de hoje os números não chegam perto do que tínhamos antes da crise. Faltam habitações novas, no entanto, o aumento nos custos de construção (falta de mão de obra e aumento do preço das matérias primas) e a demora nos licenciamentos, devido aos efeitos da pandemia e ineficiências camarárias, não facilitam a resolução do problema. Esta falta de oferta reflete-se também nos preços praticados no mercado. De acordo com os dados da Confidencial Imobiliário, entre 2011 e 2021, os valores médios de oferta por m2 para apartamentos novos aumentaram de 3.069 €/m2 para 7.002 €/m2 em Lisboa e de 2.145 €/m2 para 4.403 €/m2 em Oeiras. A falta de construção nova, veio colocar pressão nos preços dos imóveis usados, e segundo dados da plataforma Brainsre, o gap entre os preços médios novos versus usados era de 43 a 45% no início de 2016, e atualmente reduziu-se para 24 a 28%.
Apesar de tudo, a procura continua elevada. Assistimos a tempos de absorção médios de 13 e 12 meses nos concelhos de Lisboa e Oeiras e o número de fogos vendidos, mesmo com a pandemia, não têm tido desacelerações. Entre 2011 e 2021, o número de apartamentos novos vendidos por ano aumentou mais do dobro em Lisboa e Oeiras, de 1.181 para 2.374 unidades.
Do lado do investidor, nem os custos de construção elevados nem a morosidade dos processos de obtenção de licenças têm travado os empreendimentos que vão surgindo em Lisboa e arredores, em especial, para a classe média-alta e alta. No entanto, com a recente escalada adicional de preços resultado do conflito Rússia-Ucrânia, alguns projetos poderão ser adiados ou suspensos, dada a escassez de matérias primas e variações quase diárias de preços. Segundo o pipeline imobiliário, atualmente em Lisboa e Oeiras, existem 216 edifícios novos de apartamentos com licenciamento aprovado e 549 em projeto.
Neste artigo apresentamos uma seleção dos 10 maiores empreendimentos que estão a ser construídos na zona de Lisboa:
Fonte: Google Maps
Apesar do tempo de absorção de fogos em empreendimentos novos ter acelerado ao longo dos últimos anos, com muitos projetos a registarem níveis de pré-vendas elevados, a falta de habitação nova por valores de oferta compatíveis com o poder de compra dos portugueses continua a ser um dilema, não só na capital como no resto do país. De acordo com a Confidencial Imobiliário, a compra de habitação por estrangeiros em Lisboa (na Área de Reabilitação Urbana (ARU), que exclui o Parque das Nações, Lumiar e Santa Clara) atingiu os 923,1 milhões de euros, num total de 1.767 casas. Em 2021, o valor médio por fogo investido por estrangeiros foi de 523.000 euros, 48% acima da média de 353.700 euros investidos pelos compradores nacionais. A média do poder de compra dos portugueses, que se situa nos 74% da média europeia em 2021, continua a ser insuficiente para a aquisição de novos fogos em Lisboa, afastando a classe média para zonas mais periféricas.
Com as novas regras dos Vistos Gold, implementadas a 1 de janeiro de 2022, o investimento imobiliário estrangeiro em Lisboa poderá ganhar um travão, em especial no sector residencial. Sendo o imobiliário considerado a “estrela” dos Golden Visa em Portugal, resta-nos aguardar os impactes desta nova realidade.
