“Como encara as mudanças de ciclo imobiliário?” – Massimo Forte, Real Estate Influencer

Massimo Forte, Real Estate Influencer

Nunca se falou tanto na possibilidade de estarmos na iminência de se iniciar uma mudança de ciclo imobiliário como nos últimos meses, possivelmente e de forma mais acelerada porque temos:

  • Taxas de juro a subir, num espaço de tempo anormalmente curto;
  • Inflação a disparar em flecha, devido ao impacto da crise energética que surge da guerra na Ucrânia.

Mas apesar de este cenário parecer à primeira vista inesperado, a verdade é que pelo menos a subida da Euribor já era prevista antes da pandemia e que em 2018 alguns bancos aconselhavam a elaboração ou alteração de contratos de crédito à habitação para taxa fixa como medida de prudência, embora na prática continuassem a vender taxa variável.

A pandemia apenas adiou em mais de 2 anos uma situação que já era anunciada e hoje, inevitavelmente, a subida das taxas de juro não poderiam deixar de acontecer num mercado liberalizado, apenas e porque, já era suposto ter acontecido.

Quanto à inflação, esta sim, foi inesperada e no pior momento possível.

Se de facto o cenário de mudança de ciclo imobiliário se verificar nos próximos tempos que repercussões podemos esperar nos próximos anos? O que realmente podemos esperar? O que realmente podemos fazer?

Primeiro, as mudanças de ciclo não acontecem do dia para a noite, e por isso assiste-se ainda a um investimento imobiliário frenético assente no flipping, ou seja, na compra, renovação e venda num curto espaço de tempo que possibilite uma mais-valia elevada e claro, não é por acaso que em Portugal se começa agora a notar uma maior exposição e entrada de novos players denominados de ibuyers.

Para os Agentes Imobiliários os ibuyers podem ser parceiros valiosos e peças fundamentais para auxiliar a venda num curtíssimo período sem que isso signifique a perda de uma comissão que chega até de forma mais célere, e por outro lado, também podem ser clientes, muitas vezes garantido a exclusividade para colocação em venda do produto transformado do cliente anterior.

Mas para os consumidores finais, e principalmente nos segmentos médio, médio baixo e baixo, os ibuyers podem ser a solução menos proveitosa em termos de ganho, mas mais eficaz em termos de tempo. Também para estes clientes e atrevo-me a dizer para clientes do segmento médio mais, o auxílio de um intermediário de crédito torna-se fundamental. Hoje todo o cuidado é pouco no momento de decisão de compra de um bem tão importante e impactante como um imóvel com recurso a crédito, e aqui por muito que para alguns Agentes Imobiliários lhes custe, será necessário ser mais consultor e menos agente, aconselhando de forma realista o seu cliente.

Apesar de ser ainda cedo, será muito importante começar a olhar de uma outra forma para o mercado do arrendamento, principalmente nas zonas suburbanas, poderá ser uma solução nos próximos tempos, e também uma oportunidade a considerar para alguns investidores mais tradicionais.

O segmento mais alto, onde também se inserem por norma os clientes estrangeiros, tem uma abordagem diferente para o mesmo desafio.

Quando a inflação sobe muito, ou tem uma tendência de subida, é pratica comum de evitar a desvalorização do dinheiro investindo em imóveis. Tendo em conta que há capital disponível, pode dar-se o caso de haver um aumento substancial de procura de investimento imobiliário por parte de pessoas com muita liquidez.

Em relação ao cliente estrangeiro, assiste-se claramente a uma nova vaga sendo hoje o cliente norte-americano o cliente que ocupa o primeiro lugar do ranking das nacionalidades que mais investe em Portugal. Inúmeras são as razões, mas podemos encontrar uma em comum a quase todos de fora que cá investem e que pode ter suscitado este interesse, trata-se da valorização do dólar face ao euro que torna os valores dos imóveis em Portugal, ainda mais apetecíveis do que já eram e, mesmo com o aumento da inflação, o custo do nível de vida que em Portugal, é bastante mais baixo do que na maioria das grandes cidades norte-americanas.

Pergunto, como Agente ou Broker, como vai encarar uma potencial mudança de ciclo?

Se pensar que a mediação imobiliária é das atividades com menor risco no sector imobiliário por ser altamente flexível na sua estrutura orgânica e no seu nível de investimento do negócio por exemplo, por não ter de pagar stock de produto ou mesmo matéria-prima, pode encarar esta mudança como uma oportunidade para aprender a desenvolver melhor o seu negócio centrando-se no que as pessoas vão precisar de si.

Se tiver capacidade de analisar o mercado em tempo real e oferecer soluções a cada cliente e se souber desenvolver a competência de se relacionar de forma positiva com a sua comunidade ou nicho de mercado, conseguirá desenvolver melhor o seu negócio, conseguirá adaptar-se a cada ciclo e situação de mercado com resiliência e aprenderá com mais uma mudança a ser melhor profissional.