Hélio Dias, CEO da Terzzit Investments
A pandemia trouxe ao consumidor uma perspetiva de valorização de “lar”, privilegiando a qualidade da sua habitação própria, desde que se sentiu aprisionado nela. Este sentimento de “novo lar” foi uma das alavancas do crescimento na procura de casa pelo comprador nacional e fez disparar o número de transações, em especial no final de 2021 e primeiro semestre de 2022. Mas eis que surge a guerra e tudo parece começar a mudar. O disparar dos preços de matérias-primas levou ao aumento do custo de aquisição e construção de habitação em mais de 35% e veio complicar cada vez mais as contas a quem pretende comprar casa. Juntando a tudo isto, a subida da taxa de juro, a descida imposta pelo BCE do número de anos para liquidar o crédito habitação, e o disparar da inflação, registou-se um abrandamento na aquisição de casa pelos portugueses.
A verdade é que todas as análises e estudos apontam para uma decrescente capacidade da classe média nacional para adquirir habitação própria permanente. Uma das dificuldades reside na fraca capacidade para garantir 10 a 20% para entrada de uma habitação, juntando despesas de aquisição caríssimas e uma Taxa de Esforço junto da banca muito limitada… Então, onde vão viver os portugueses de classe média na próxima década? Em casa dos pais até aos 40? Em habitações próprias low cost sem condições?
“Então, onde vão viver os portugueses de classe média na próxima década? Em casa dos pais até aos 40? Em habitações próprias low cost sem condições?”
O que surgiu sempre como alternativa temporária à aquisição de casa, irá tornar-se culturalmente uma prática comum. Falamos do Arrendamento, apenas em fraco crescimento devido à cultural “obsessão” pela posse de habitação, patente em diversos ditados populares como “quem casa quer casa”, entre outros, que não deixou esta solução crescer e assim responder com qualidade aos problemas do parque habitacional português.
Estando o valor das casas em máximos históricos, aparentemente ao alcance apenas do mercado estrangeiro sedento por rumar ao nosso paraíso, é difícil o investidor optar por esta área de negócio, com elevados custos de aquisição, que deixam a sua yield (rentabilidade) demasiado baixa e com retornos de investimento demasiado longos temporalmente.
Eis que surge uma solução win-win em crescimento no nosso país, o Build to Rent (BTR), ou seja, construir para arrendar. Já com uma expressão muito interessante noutros países, nomeadamente no Reino Unido, onde obteve muito sucesso, mas a dar agora os primeiros grandes passos também no nosso país. Como o próprio nome indica, “construir para arrendar” permite ao projeto de investimento ser concebido de raiz e direcionado ao nicho de arrendamento pretendido, podendo assim criar um produto valorizável, mas com escoamento garantido no mercado. Neste tipo de projetos, o investidor obtém um custo de construção até 40% inferior ao custo que teria com a aquisição, aumentando a sua yield para valores inalcançáveis no tradicional comprar para arrendar.
Em suma, a recetividade do mercado e, em especial dos investidores, tem sido muito acima da expectativa, transmitindo-nos que esta é uma solução que, trabalhada e aperfeiçoada, pode e deve ser uma solução para o crescente problema da falta de habitação (para esta e para a próxima geração), e com capacidade atrair a atenção dos investidores do mercado imobiliário.
