“Balanço positivo ao longo da evolução que tem sido feita nestes quase dois anos”, Paulo Silva, Head of Country, Savills Portugal

Paulo Silva, Head of Country, Savills Portugal

Apesar da crise, o mercado imobiliário tem estado extremamente bem, em alguns indicadores, em alguns países, em algumas empresas existem registos dos melhores anos de sempre. Esta é a opinião de Paulo Silva, Head of Country, Savills Portugal. Além de um pequeno balanço sobre o ano de 2021, Paulo Silva em entrevista ao Brainsre News Portugal, faz ainda algumas previsões para este ano.

Sublinha também a ideia de como esta crise que se está a viver é sui generis, dado que resulta de uma travagem brusca, mais do que uma recessão económica. Na opinião do responsável, existiu uma recessão porque houve uma quebra do produto, mas não houve uma quebra do produto que resultasse numa quebra das condições de confiança. O Head of Country, Savills Portugal, acredita que no imobiliário ainda vamos ter mais uns anos positivos e o principal receio está relacionado com os custos da construção que serão sublinhados pela execução do PRR.

Quais são as maiores alterações que o mercado imobiliário sofreu nos últimos quase dois anos?

Desde o início da pandemia e após o forte impacto na questão pandémica, a nível do retalho e da hotelaria a principal nota positiva é a recuperação que se assistiu nestas duas atividades desde o momento inicial até agora. Por outro lado, também o mercado dos escritórios que no ano de 2021 teve um ano relativamente fraco, resultado destes avanços e recuos que temos tido com a questão pandémica, penso que no início do ano já vamos estar novamente mais contidos. Os escritórios têm estado um pouco à corrente destes avanços e recuos, com mais ou menos restrições e cada vez que há um aligeirar das restrições, sentimos uma maior procura de escritórios e quando existem mais restrições, a procura de escritórios volta a andar um pouco para trás. Apesar disso, parece-nos evidente que dentro de um a dois anos, vamos ter problemas com a falta de escritórios em qualidade, e quando falamos em falta de espaços, devo salientar uma preocupação que temos em relação às restrições da oferta a nível da construção civil, de conseguirem proporcionar os produtos na quantidade que são necessárias e procuradas, quer por investidores, quer por utilizadores finais.

O reflexo que estamos a assistir dos preços de construção, não tem só a ver com os custos dos materiais de construção, mas tem também a ver com a falta de oferta das próprias empresas e capacidade de resposta aos que pedidos que têm. É uma preocupação que temos vindo a sentir muito por parte dos promotores imobiliários, que nos dizem que mesmo depois de controlados os preços, quando se fala em começar a obra, esta não começa imediatamente, só passados 5/7 meses, pela incapacidade de oferta. Preocupa-nos, sobretudo, porque vem aí um PRR que vai absorver também muito desta limitada capacidade construtiva que existe.

A nível de investimento imobiliário, deixo também uma nota positiva, tivemos um ano com cerca de 2 biliões de euros a nível de investimento e deixamos também quase 1,5 biliões de euros projetados já para 2022, de operações que estão em curso e que acabam por ser concluídas este ano. Isto é nota de uma disponibilidade financeira muito grande dos investidores, de uma confiança em investir que é extremamente importante. O que terá uma tradução em termos práticos, acreditamos que este ano o investimento imobiliário não deverá ser inferior a 2.5 biliões de euros. É um balanço positivo ao longo da evolução que tem sido feita nestes quase dois anos.

Com o trabalho em formato híbrido a ganhar cada vez mais consistência, o que pode acontecer ao conceito dos escritórios, como o víamos até há bem pouco tempo?

Esta questão normalmente é vista com uma certa ligeireza, porque é vista numa questão de dualidade, é vista de uma forma que é ou trabalho ou casa e ainda num passo intermédio, que são uns dias em casa e outros dias no local de trabalho. Penso que quando abordamos esta questão, temos que ter presente que aquilo que menos agrada às pessoas na sua relação com o trabalho, e isto vem também de estudos que temos, são por um lado, a distância entre o local de trabalho e a residência e por outro o custo do transporte entre estes dois locais. A partir do momento em que as pessoas estão a trabalhar em casa, estes dois pontos da questão estão resolvidos.

Mas temos que ter presente e sobretudo olhando para o tecido de residências dos portugueses, que as nossas casas não estão preparadas para trabalho, porque são feitas para lazer, não temos casas onde seja permitido trabalhar e ter a nossa vida pessoal e, é impensável manter durante muito tempo a coexistência nas salas de jantar, dos equipamentos que são necessários para se trabalhar e espaço necessário para que as famílias tenham as suas refeições. Isto pode funcionar durante 1 ou 2 anos, mas quando projetamos esta situação por mais anos, começa a ter problemas do foro mental das pessoas, porque passam a vida enfiadas dentro de casa, não têm a interação que normalmente se tem nos espaços dos escritórios.

Por outro lado, para as empresas é bastante nocivo porque não potencia situações que a informalidade dos encontros dentro das empresas proporcionam. Gostava de recordar um artigo do Financial Times, do verão de 2020, que dizia que o Teams e o Zoom não podiam dar acesso ao dispensador da água do escritório e isto é extremamente importante quando se pensa na informalidade destes encontros, é para isto que as empresas existem e isto não se recria através das plataformas tecnológicas.

Para arranjar uma solução e neste momento em Portugal já estamos a trabalhar com uma multinacional neste sentido, passa pela criação de espaços de trabalho que podem ser próprios das empresas ou partilhados com outras empresas, em que as mesmas se aproximam do local da residência dos seus colaboradores, fazendo com que as viagens seja inferiores em tempo e em custo, em relação às que tinham que desenvolver no passado, desde as suas residências para a sede dessas empresas. Estamos a trabalhar com essa multinacional e a desenvolver um trabalho para fixar na margem sul cerca de 300 postos de trabalho, evitando que os funcionários tenham que se deslocar todos os dias da margem sul para a margem norte. Isto vai trazer vários ganhos, tanto no impacto dos transportes, nos custos e no bem-estar das pessoas. Estas medidas irão começar por acontecer nas cidades onde a distância/tempo é superior àquelas que temos aqui em Lisboa e em que o custo também é superior. Queixamo-nos também que temos 30 ou 45 minutos de distância/tempo de casa para o escritório, mas noutras capitais europeias este tempo é por vezes o dobro ou ainda mais do que aquele que dispensamos e naturalmente os custos também são mais significativos. Encontrando soluções descentralizadas, mais próximas dos grandes agregados populacionais, vamos mitigar muito esta questão.

No que respeita aos de valores de aquisição e arrendamento para habitação, que alterações prevê para o próximo ano?

Já estão em curso projetos que foram adquiridos para ir mais de encontro a necessidades ou às disponibilidades de compra da classe média, tem sido uma preocupação nos últimos anos, de acordo com a limitação da oferta, a promoção imobiliária esteve até determinada altura muito orientada para um produto topo de gama, porque havia mercado para isso, mas a determinada altura sentiram necessidade de diversificar o seu produto, porque aquele segmento estava já um pouco esgotado com alguma tensão sobre os preços. Vamos encontrar agora uma capacidade de resposta para a classe média, mas temos que ter em conta a capacidade da construção civil em responder às quantidades que são necessárias.

Relativamente às necessidades de arrendamento e à necessidade de casas com preços mais em linha de conta com as classes mais desfavorecidas, é extremamente importante sublinhar e dentro do princípio do direito constitucional que as pessoas têm à sua habitação, ele tem três vertentes: o direito à habitação própria, o direito à habitação para arrendamento e o direito à habitação social, que se aplica às pessoas que não têm condições para ter uma casa própria ou arrendada. A principal questão aqui está relacionada com o terceiro ponto, que resulta da inépcia dos governos e das entidades locais, até à data ou fazem eles ou criam as condições para que os investidores o possam fazer. Porque claramente é aqui que reside a pedra de stock de toda esta questão, temos que perceber que o promotores imobiliários, tal como os agentes económicos de uma forma geral, são movidos pelos seus interesses e pelas suas necessidades em ter lucro, se olham para uma área que seja mais problemática ou menos interessante, ou o estado intervêm nela porque é aí que o estado deve intervir substituindo-se aos agentes económicos ou cria as condições para que eles possam intervir, o que até aqui não tem funcionado. O próprio estado e os organismos locais despem-se da importância que têm na resolução desta questão.

O que se espera do mercado imobiliário em 2022 e quais os principais desafios?

Espera-se um ano muito em linha de continuidade com aquele que tivemos, que como referi foi um bom ano, tivemos bons níveis de venda de casas, fracos níveis de ocupação de escritórios pelas razões que já descrevi, uma recuperação na hotelaria, o trabalho também começou a recuperar, portanto vamos ter uma melhoria sobre tudo isto que estamos a ver e que vimos acontecer em 2021.

As preocupações estão relacionadas com os preços de construção, com a limitação dos terrenos para se puder vir a construir e por outro lado da capacidade das autarquias de fazerem aprovar os seus projetos, diria que esta será a preocupação principal no próximo ano.

Os investidores internacionais continuarão a escolher Portugal para construir, nomeadamente no segmento habitacional?

Sim, temos sentido um continuado e crescente apetite para fazer, sempre à procura de escala e aqui mais uma vez, olhando para fora, a Alemanha vai ter o maior ano de sempre em termos de investimento imobiliário. Um dos produtos que mais se tem investido é no conceito do multifamily, procuram grandes agregados de habitação, para grandes produtos, estamos a falar de portefólios por vezes de dezenas e centenas de milhões de euros de apartamentos que estão em regime de arrendamento e os investidores gostam muito deste tipo de produto. Aqui em Portugal, tem sido extremamente difícil encontrá-lo, isto porque cada vez que um promotor pensa em lançar um produto para arrendamento, começa no final do dia a identificar uma série de intensões para compra que o levam a desistir de arrendar e isto tem criado uma inibição em relação ao desenvolvimento deste produto. Gostaria de sublinhar que há muito interesse em investir e há pouco produto no que diz respeito ao mercado residencial com as características que os investidores procuram. Mas também não havendo este produto, existem outros produtos e cada vez mais temos investidores estrangeiros a querer investir, assim houvesse produtos e dimensão nesses produtos para eles puderem alocar o seu dinheiro aqui em Portugal.

Falou também no retalho e estamos cada vez mais com uma propensão muito grande no comércio on-line e o que prevê a este nível, tendo também em conta o comércio físico?

Claramente uma valorização de tudo o que é mais central, com prejuízo de tudo o que é mais periférico e já estamos a assistir ao nível dos grandes agregados comerciais a uma alteração da sua filosofia com introdução de serviços. Onde antes havia só uma especialização em termos de vendas de produtos, começam agora a entrar também os serviços para conferir outra latitude, outra versatilidade em relação àquele tipo de produto. Isto é próprio da lei da vida, estes espaços vão ter que se adaptar, vão ter que se transformar de acordo com as novas exigências.

Quero também falar da logística que teve um desempenho brilhante em 2021, que está relacionado também com esta alteração do paradigma entre o retalho físico e o retalho virtual. O volume de vendas na internet começa a assumir um peso relativamente mais significativo aqui em Portugal e sabemos pela nossa experiência noutros mercados que irá trazer implicações entre as duas funções do retalho e industrial e logística, no sentido de substituição/complementaridade, isto fez-se sentir em 2021 e provavelmente vai continuar a fazer-se sentir em 2022.