De acordo com o Market Pulse da JLL, relativo ao 1º trimestre de 2023, o mercado imobiliário revelou um desempenho a dois ritmos, com o investimento, a a habitação e os escritórios onde os níveis de transação desaceleraram, e no imobiliário logístico, de retalho e hotéis, a atividade superou os padrões dos últimos dois anos.
Nos escritórios, a ocupação em Lisboa totalizou cerca de 20.000 m2 no trimestre, menos de metade do padrão médio do 1º trimestre, nos últimos cinco anos. Já no Porto, a atividade perfez cerca de 8.000 m2, um nível 41% abaixo da média dos últimos cinco anos.
No que diz respeito à habitação, o 1º trimestre trouxe uma nova redução das vendas, seguindo a tendência marcante ao longo do ano anterior. Ainda que o total anual tenha superado o resultado de 2021, a trajetória ao longo do ano passado foi de perda de fôlego, com o 4º trimestre a colocar as vendas 12% abaixo do 1º trimestre (38.500 vs 43.500, dados do INE). A expetativa é que o 1º trimestre de 2023 apresente uma quebra, na ordem dos 5% face ao trimestre anterior.
Quanto ao investimento em imobiliário comercial, que se fixou em 240 milhões de euros neste trimestre, reflete menos de metade da média do registo do 1º trimestre dos últimos cinco anos.
Entre os segmentos com desempenhos mais dinâmicos, evidencia-se o imobiliário logístico, no qual foram ocupados 214.000 m2 no trimestre, mais do que duplicando os resultados de períodos iguais dos últimos dois anos. Também o imobiliário de retalho marcou pela positiva, impulsionado pela sustentação do consumo, em contexto de perda de poder de compra. Os centros comerciais também se destacam pela positiva, bem como os retail parks, além do formato de rua em Lisboa e Porto, com um bom desempenho das vendas e procura de novos espaços. Na hotelaria, a ocupação na Capital e Invicta aproximou-se dos níveis do 1º tirimestre de 2019, tendo Lisboa registado médias diárias e RevPar superiores a esse período. Este continua a ser um setor de forte aposta, com a abertura de três novos hotéis de cinco estrelas, um em Faro e dois no Porto, e dois de quatro estrelas em Lisboa, no período em análise.
No que toca aos valores praticados, o trimestre foi marcado por uma subida das yields, aumento das rendas em logística e estabilidade nos escritórios e retalho, sendo que, na habitação, a JLL já identificou uma tendência de arrefecimento dos preços nos dois principais mercados, Lisboa e Porto. A subida das yields alcançou praticamente todos os segmentos, com aumentos entre 25 e 50 pontos base nos centros comerciais prime, na logística e nos escritórios prime. Nos escritórios, e apesar da quebra na ocupação, a renda prime manteve-se estável em 27 euros por m2 em Lisboa e em 18 euros por m2 no Porto. O retalho estabiliza o valor prime do comércio de rua em 130 euros por m2 em Lisboa e 70 euros por m2 no Porto, e nos centros comerciais prime houve lugar a uma atualização trimestral de 4% para 120 euros por m2. Já na logística, registaram-se subidas em grande parte das localizações, lideradas pelo aumento de 15% no eixo Palmela-Setúbal. Em relação à habitação, a JLL destaca o ajuste em ligeira baixa nos valores médios de transação neste trimestre em Lisboa e Porto, com preços de 4.200 euros por m2 em Lisboa e 2.800 euros por m2 no Porto (dados Confidencial Imobiliário).
De acordo com Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, “A redução da ocupação de escritórios e da venda de casas neste trimestre não surpreende. É uma tendência que já vem do último trimestre de 2022, e que é natural face à dupla circunstância de partirmos de mercados a transacionar em níveis recorde e de haver um agravamento da conjuntura económica. A subida galopante das taxas de juro, o aumento da inflação e o aperto das condições de financiamento afetam as famílias e as empresas, que são os destinatários das casas e dos escritórios. Não é possível sair intocado desta conjuntura”.
A responsável acrescenta, a propósito do desempenho dos segmentos, “No retalho, esperava-se um impacto forte e mais imediato da perda de poder de compra das famílias. Contudo, as vendas não caíram, o que se refletiu positivamente na operação das lojas e na maior confiança de quem procura espaços novos para abrir”. Em relação à logística, “já esperávamos este acréscimo de ocupação, porque há uma procura muito ativa que não se tem materializado apenas porque há falta de espaço adequado. Na hotelaria, os bons registos de operação refletem um turismo que deixou totalmente para trás os anos pandémicos”.
Joana Fonseca nota ainda, “os valores do imobiliário, em termos de rendas, preços ou yields, refletem a grande resiliência deste setor. A nota geral é de estabilidade, havendo lugar a ajustes apenas ligeiros e em alguns segmentos, apesar de uma natural quebra de ocupação e vendas, bem como de um sentimento de maior cautela por parte dos investidores e dos consumidores”, e, “A falta estrutural de oferta que se mantém é uma das justificativas para esta sustentação de valores. O desequilíbrio face à procura é muito acentuado, de tal forma que, mesmo em contexto de menor dinâmica de vendas e arrendamento, não há um choque de valores. É preciso, por isso, continuar a investir na criação de nova oferta em todos os segmentos, quer por via da construção de raiz quer da requalificação do parque imobiliário existente”.
Quanto ao restante ano, Joana Fonseca está confiante de que “os segmentos mais afetados neste trimestre acelerem, mesmo que com potenciais reajustamentos de valor. Por um lado, já temos sinais de maior estabilidade macroeconómica, confirmando-se a desaceleração da inflação e um menor ritmo de subida dos juros, o que terá impacto na confiança de quem procura de imóveis, seja para investimento, ocupação ou compra. Por outro lado, não há uma perda de competitividade do imobiliário em qualquer destas componentes e este é um setor que se mantém atrativo, inclusive na captação de capital internacional. Falta apenas assegurar a estabilidade fiscal e legislativa, que é um garante muito importante para a confiança dos investidores e para o aumento da oferta”.
