De acordo com o Porto Market Update da Cushman & Wakefield, o mercado imobiliário no Porto registou volumes de procura transversalmente positivos, sendo que o primeiro trimestre de 2023 revelou resiliência em diversos setores.
No que toca ao segmento de escritórios, e após uma quebra em 2020, em consequência dos impactos da pandemia, a procura no Grande Porto tem recuperado de forma gradual, sendo que em 2022 foram transacionados 58.500 m2, um aumento de 3% face ao ano anterior. O primeiro trimestre de 2023 evidenciou um acelerar desta tendência, com um crescimento homólogo de 22%. Entre os maiores negócios desde o ano passado, contam-se diversos pré-arrendamentos, nomeadamente no Porto Business Plaza – pela SaltPay (4.740 m2) e pela Natixis (3.200 m2), bem como a ocupação pelo coworking Spaces (grupo IWG) no Joana D’Arc (4.500 m2).
Já a taxa de desocupação, depois aumentos graduais até 2021, foi corrigida, encontrando-se nos 8,0%. Por outro lado, desde 2022, foram concluídos 9 edifícios, com um total de 63.700 m2, dos quais somente um quarto se encontra por ocupar. A procura de espaços de qualidade continua a suportar o aumento da oferta projetada para os próximos 3 anos, atualmente nos 131.200 m2, entre estes, 97.100 m2 estão em construção e com 40% da ocupação já assegurada, destacando-se o segundo edifício do projeto ICON Offices da Civilria, a componente de escritórios da reconversão do antigo Matadouro de Campanhã, e a futura sede da Liga Portugal no Porto.
No que diz respeito ao retalho, a procura agregada pela Cushman & Wakefield destaca uma recuperação na Área Metropolitana do Porto, desde a pandemia, com 140 novas aberturas em 2022, 40% acima do ano anterior, sendo que este crescimento abrandou para 6% em termos homólogos, com 35 operações, no primeiro trimestre de 2023.
O comércio de rua manteve a vantagem, com a Baixa a concentrar 23% da nova oferta nos últimos 15 meses, zona esta que tem registado algumas obras de reabilitação relevantes, como o renovado Mercado do Bolhão e o projeto Bonjardim. O setor de restauração continuou a dominar, representando cerca de metade do número de transações.
No ano anterior, as rendas prime no comércio de rua registaram um aumento dos valores praticados na Baixa, por influência de um aumento da procura e escassez de oferta. Nas restantes zonas, assim como no formato de centros comerciais, os valores mantiveram-se estáveis, tendência que se manteve de forma transversal durante o primeiro trimestre de 2023.
No segmento Industrial e Logística, e após um aumento significativo em 2021, a atividade ocupacional de Industrial & logística no Grande Porto abrandou 32% no ano passado, tendo sido transacionados 106.200 m2. Ainda assim, no primeiro trimestre de 2023 o volume registado situa-se já 2% acima do primeiro semestre do ano anterior. A maior transação desde 2022 corresponde à ocupação própria pela Olicargo de 33.800 m2 no Centro Logístico de Ribeirão (Vila Nova de Famalicão), sendo que se destaca ainda a atividade registada na Zona Industrial da Ermida (Santo Tirso), com 4 transações num total de 43.000 m2.
Entre a principal oferta futura para os próximos 3 anos, a Zona Industrial da Ermida domina, onde se encontra em desenvolvimento a nova fábrica da multinacional WEG (22.680 m2) e o Aldi, que vai instalar a sua nova plataforma logística (40.000 m2). Também a Medway se encontra a desenvolver o futuro Terminal de Lousado (Vila Nova de Famalicão), que vai totalizar 220.000 m2. A estes, vão juntar-se outros projetos, cuja construção se vai iniciar brevemente, nomeadamente o Panattoni Park (Valongo), o Valongo Business Park e o Gaia Park.
Já na Hotelaria, e à semelhança da tendência registada a nível nacional, a cidade do Porto registou uma recuperação da atividade ao longo de 2022, tendo o número de dormidas em alojamentos turísticos duplicado, para valores acima de 2019. O primeiro trimestre de 2023 revela uma manutenção desta tendência, com aumentos homólogos relevantes, nomeadamente 63% nas dormidas, 65% no RevPAR e 17 pontos percentuais na taxa de ocupação.
Atualmente, a Invicta conta com cerca de 140 estabelecimentos hoteleiros, num total de 9.600 quartos, sendo metade projetos de 4 estrelas, seguidos das 5 estrelas com 22%, evidenciando o maior investimento em projetos de categoria superior ao longo dos últimos anos. Desde 2022, a cidade contou com mais 740 quartos em 11 novas aberturas, a quase totalidade das quais em unidades de categoria 4 estrelas. A oferta futura estimada para os próximos 3 anos totaliza 5 novos hotéis com 460 quartos, metade dos quais em estabelecimentos de 5 estrelas.
De acordo com os dados do SIR / Confidencial Imobiliário, no que toca ao setor Residencial, e no decorrer dos últimos 12 meses, registou-se um abrandamento dos valores de venda de apartamentos no concelho do Porto, para o qual terá contribuído o aumento da inflação e das taxas de juro, e consequente agravamento do poder de compra das famílias. Em termos homólogos, os indicadores de oferta observaram, por um lado, um ligeiro aumento de 3% no preço médio pedido, e por outro, uma quebra na mesma ordem no volume de imóveis para venda. Relativamente à procura, o número de fogos vendidos refletiu uma quebra acentuada de 18%, com os valores transacionais a estabilizarem nos 2.870 euros por m2.
Já no mercado de arrendamento, a escassez de oferta disponível no mercado acentuou-se no último ano, com uma quebra do número de fogos em oferta de 36%, e consequente aumento dos valores médios pedidos para os 14 euros por m2 por mês. Neste contexto, o número de apartamentos arrendados nos últimos 12 meses reduziu igualmente (-20%), com a renda média contratada no concelho do Porto a aumentar na mesma ordem de valores, para os 13,3 euros por m2.
O investimento imobiliário institucional na Área Metropolitana do Porto encontra-se, atualmente, a percorrer uma trajetória de consolidação, num contexto ainda de alguma escassez de oferta de produto de investimento institucional. Desde 2022 foram transacionados 267 milhões de euros em imobiliário comercial, dos quais apenas 1 milhão entre janeiro e março de 2023. Comparando com a tendência verificada em Portugal, o mercado é caracterizado por um maior peso dos investidores nacionais, os quais desde o ano passado agregaram 38% do volume investido.
Por influência de diversas transações de dimensão relevante na área da hotelaria, este setor liderou a procura, tendo representado 61% do total investido, com um valor de 164 milhões de euros, seguindo-se o setor do retalho, que atraiu 18% do volume transacionado, com 49 milhões de euros. Já os mercados de escritórios e de industrial & logística contabilizaram respetivamente 11% e 9% do total transacionado.
Num contexto de maior incerteza da evolução da economia global, as yields prime registaram aumentos transversais em 2022 e também no primeiro trimestre de 2023, nomeadamente para os 5,50% em industrial & logística, 5,75% no comércio de rua e 6,25% nos centros comerciais e escritórios.
