No ano em que começou finalmente a sentir-se um alívio nas medidas e restrições causadas pela pandemia covid-19, com um desejado regresso à normalidade, fomos lamentavelmente surpreendidos com um novo cenário. Uma ofensiva militar na Ucrânia espoletou, na madrugada de 24 de fevereiro de 2022, algumas incertezas. O conflito entre a Rússia e a Ucrânia evoluiu durante todo o ano, desencadeando subida das taxas de juro, escalada nos preços, inflação e consequentemente o aumento das matérias-primas e do custo de vida.
Se resiliência tem sido a palavra de ordem nos últimos anos no setor imobiliário, 2022 não foi excepção com inúmeras transações e investimentos a ocorrerem durante todo o ano. Uma pandemia não travou o mercado no passado mais recente e aparentemente o conflito bélico tem dado tréguas no que respeita a grandes negócios em vários segmentos.
Grande destaque para o maior negócio de imobiliário do ano, concluído no final de 2022, com os bancos a fecharem a venda dos fundos ECS, à Davidson Kempner por cerca de 850 milhões de euros. Além do segmento de NPL’s surgir como a pedra preciosa do setor imobiliário, também outros segmentos brilharam durante o último ano, com a habitação, os escritórios e a logística a sobressaírem no mercado.
Habitação
O segmento residencial deu fortes cartas no que respeita a investimentos imobiliários. Logo no início do mês de março, o grupo Fortera anunciou a implementação de um novo conceito em todos os seus novos edifícios, num investimento de 500 milhões de euros. Alive by Fortera terá um investimento inicial de cerca de 115 milhões de euros e a previsão de investimento global de 500 milhões em 5 anos, em 1000 novas habitações. Este conceito visa revolucionar a forma como vivemos e pensamos a habitação.
Este mês foi marcado por grandes novidades. Em Vila Nova de Gaia vai nascer o empreendimento residencial “Jardins da Seara”, num investimento de 100 milhões de euros, que contará com cerca de 700 apartamentos. O Grupo SPintos S.A. e a Chave Nova – Mediação Imobiliária, Lda. são os promotores. Com o projeto de arquitetura concluído, a construção vai iniciar já em meados de abril de 2022, o empreendimento está dividido em 10 lotes, numa área de cerca de 70 mil m2 para construção acima do solo de habitações, zona comercial e serviços.
Entretanto, o NOOBA vai nascer no Barreiro e pode chegar aos 130 milhões de euros. Com uma área bruta total de 98.360m2, o projeto residencial da promotora imobiliária Solid Sentinel, conta com 518 apartamentos, tipologias T1 a T5, com preços a partir de 189.000 euros. O valor do investimento da mais recente aposta de imobiliário residencial no Barreiro, está entre 110 a 130 milhões para todo o projeto.
Veio também a público que a SOLYD Property Developers vai investir 260 milhões de euros num novo projeto em Miraflores. O projeto conta com 426 frações para habitação, 25.000 m2 de área bruta de construção acima do solo para o desenvolvimento de espaços de trabalho e ainda 23 espaços comerciais. MIREAR é o novo projeto multiusos que inclui 5 edifícios residenciais, 1 bloco de escritórios e vários espaços comerciais com uma localização premium no coração de Miraflores.
No mês de junho, o grupo CVM – Construções Vila Maior revelou que vai investir 140 milhões de euros, até 2024, na construção de 15 edifícios na área do Grande Porto, o correspondente a 825 frações, das quais 425 já estão em curso e as restantes 400 irão iniciar-se até final do 1º trimestre de 2023. O Grupo anunciou também a entrada na área do arrendamento industrial, onde investirá 15 milhões de euros, até final de 2023, em Santa Maria da Feira – Parque Empresarial A32, com 25.000m2 – sendo sua intenção continuar a comprar e a apostar no segmento com a compra de novos ativos.
Já com o outono a chegar, a NORFIN apresentou em outubro o “Campo Novo” num investimento de cerca de 300 milhões de euros. O investimento deste projeto será assegurado, na sua maioria, pelo fundo norte-americano King Street Capital Management, que, juntamente com o Grupo Arrow Global, detêm o terreno. Situado na zona do Campo Grande, em Lisboa, tem 80.000m2 de construção acima do solo e prevê a construção de três condomínios residenciais (30.300m2) e quatro edifícios de escritórios (37.600m2), unidos por uma zona de comércio com 12.100m2.
No mês seguinte, a Avenue lançou o projeto residencial “Sandwoods” com um investimento de 70 milhões de euros. O Sandwoods, engloba 39 moradias (Pool Vilas) de tipologias T3 e T4, e 6 habitações (Main House) que se distinguem em tipologias T1 a T4, fica situado perto da capital lisboeta e próximo ao Parque Natural de Sintra-Cascais e à Quinta da Marinha.
No último mês do ano, a NORFIN fez mais uma anúncio com o início da construção do Monview em Miraflores. O investimento foi realizado pelo fundo da Arrow Global em parceria com três investidores privados portugueses da NXT Evolution Asset Management. O novo condomínio privado terá 168 unidades e representa um investimento de cerca de 80 milhões de euros.
Logo de seguida, o Grupo Hoti Hotéis anunciou a estreia no mercado residencial com um investimento de 110 milhões de euros. Para os três projetos que irão marcar a entrada do Grupo no mercado de Residence, as localizações escolhidas foram Porto, Aveiro e São João da Madeira. Os empreendimentos possuem, no seu conjunto, uma área total de cerca de 55 mil m2.
Escritórios
No arranque de 2022, destacou-se a venda do Edifício Camões pela Caixa Geral de Depósitos por 20 milhões de euros. A CGD vendeu o Edifício Camões 155, no Porto, à Finangeste, a nova detentora do edifício vai investir 3 milhões em obras de reabilitação. O edifício de escritórios conta com 10.000m2, onde funciona atualmente o Departamento de Investigação e Ação Penal (DIAP). Distribuído por 10 pisos acima de solo, conta ainda com 91 lugares de estacionamento. O imóvel é também ocupado pela CGD, que aqui tem um balcão e os serviços sociais do banco público. O negócio foi fechado no final do ano passado, mas só agora veio a público.
Entretanto, a PATRIZIA anunciou a venda de um edifício misto de escritórios em Lisboa por 45,25 milhões de euros. A Principal Global Investors adquiriu o edifício de escritórios e de retalho de uso misto em Lisboa ao fundo TransEuropean VI gerido pela PATRIZIA. O Dom Luís I tem uma área total locável de 10.300 m2, dos quais 8.100 m2 de escritórios em sete andares e 2.200 m2 de lojas e espaços de lazer no rés-do-chão. O imóvel está localizado na zona ribeirinha de Lisboa.
Em fevereiro, a Sonae Sierra e o Grupo Ferreira anunciaram que vão desenvolver um complexo de escritórios de última geração no Porto. O projeto enquadra-se na estratégia da Sonae Sierra de desenvolver as cidades do futuro e na estratégia do Grupo Ferreira de estar presente nos mercados exigentes e com grande procura. O complexo com um investimento de 42 milhões de euros, será desenvolvido com uma arquitetura contemporânea, flexível e com exigentes requisitos de sustentabilidade. O complexo de escritórios será desenvolvido com uma linguagem arquitetónica contemporânea, da autoria da Broadway Malyan, com especial ênfase na flexibilidade, inovação e sustentabilidade, priorizando a qualidade dos espaços, o conforto e o bem-estar das pessoas.
No mês seguinte, deu-se destaque a das maiores transações conhecidas, o Santander vendeu o edifício em Lisboa à Incus Capital. Localizado na zona da Praça de Espanha, foi adquirido pelo fundo gerido pela Incus Capital, uma empresa de investimentos pan-europeia com sede em Madrid e com escritórios em Lisboa. Fontes do mercado indicam que o montante de investimento foi de 55 milhões de euros. O imóvel é um ativo imobiliário de destaque no panorama dos edifícios de escritórios nesta zona, conta com mais de 24.000 m2 de área total, distribuídos por um edifício principal e dois blocos independentes.
Com a chegada do verão, a sede do Novo Banco foi vendida em agosto por 112,2 milhões de euros. O Novo Banco, S.A. informou em comunicado enviado à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) a celebração de um Contrato de Promessa de Compra e Venda relativo ao atual edifício, situado na Avenida da Liberdade em Lisboa. A conclusão da venda deverá ocorrer no 3º trimestre de 2022.
Retalho
Logo no início do ano, as Galerias Saldanha Residence foram vendidas ao fundo do BPI por 27 milhões de euros. O BPI Imofomento, fundo de investimento imobiliário aberto gerido pela BPI Gestão de Ativos adquiriu as Galerias Saldanha Residence em Lisboa, ao Novimovest, fundo de investimento fechado gerido pela Santander Asset Management. O fundo de investimento fechado gerido pela Santander Asset Management, Novimovest, vendeu o ativo por cerca de 27 milhões de euros. Situadas no coração da cidade de Lisboa, as Galerias Saldanha Residence estão localizadas num dos principais focos de concentração do mercado de escritórios na capital, disponibilizam 6.900 m2 de ABL (área bruta locável) e 40 lojas.
Em março, a empresa Mercadona anunciou a abertura de um supermercado em Guimarães e deu a previsão de investimento de 150 milhões de euros para 2022. A cadeia de supermercados chegou a 5 novos distritos, Viseu, Leiria, Santarém, Setúbal e Lisboa. A primeira das 10 novas lojas previstas para 2022 em Portugal abriu em Guimarães, no dia 5 de abril. As novas lojas continuam a revelar a forte aposta feita pela cadeia de supermercados em Portugal.
Entretanto, a Aldi anunciou o investimento de 60 milhões de euros no seu maior centro de distribuição. Localizado na Moita, o entreposto permite abastecer de forma mais rápida as mais de 100 lojas da Aldi em Portugal, num investimento que ascende aos 60 milhões de euros. A retalhista alimentar indica ainda que o centro, com uma área de 57 mil metros quadrados, vai permitir abastecer de forma mais rápida e eficiente as lojas espalhadas pelo país. A estrutura foi desenhada para suportar o abastecimento a mais de 150 lojas no país, e surge pela necessidade de apoiar o plano de expansão da Aldi em Portugal, plano que estima atingir as 200 lojas em 2025.
Logística
Também em janeiro, a Mercadona anunciou o investimento 24,5 milhões de euros num novo armazém. A cadeia de supermercados amplia assim a sua capacidade logística com a criação de um novo armazém na Póvoa de Varzim. Após ter dado início à operação, em 2019, do Bloco Logístico da Póvoa de Varzim, a Mercadona passa a contar com um novo armazém com 12.000 m2. Este novo armazém, construído num terreno de 50.000 m2, adjacente ao que já tem a funcionar desde 2019, vem dar resposta à evolução do projeto de expansão da empresa em Portugal.
Entretanto, a cadeia de supermercados alemã Aldi, anunciou o investimento de 50 milhões de euros numa plataforma logística em Santo Tirso. A construção iniciiaria em março e a plataforma deverá estar operacional em meados de 2024. O projeto será construído na Área Empresarial da Ermida, que corresponde aos terrenos da Quinta da Chinesa. A plataforma logística irá ocupar um terreno de 160 mil metros quadrados, dos quais 40 mil corresponderão a área construída.
Em março foi anunciada a venda de três armazéns logísticos no Porto Alto à Bedrock Capital e à Europi Property, o valor da operação não foi revelado. Os armazéns estão localizados no Parque Industrial do Porto Alto e totalizam cerca de 40.000 m2 de área bruta de construção, os ativos eram detidos por um organismo de investimento imobiliário e foram agora adquiridos por uma Joint-Venture entre a Bedrock Capital Partners e a Europi Property Group.
No mês seguinte, a Panattoni trouxe a público o investimento de 50 milhões no primeiro parque logístico em Portugal. O promotor imobiliário logístico-industrial, entra em Portugal e desenvolve o maior projeto logístico do norte do país, com o desenvolvimento de um parque logístico com dois edifícios de 27.000 e 47.000 m2 para arrendamento no Porto. A Panattoni entra no país com a aquisição de 150.000 m2 de terreno no complexo industrial de Campo Valongo, distrito do Porto. ‘Panattoni Park Porto’, o novo parque logístico, resulta de uma aquisição de terrenos ao Castro Group, sediado em Braga, que será também responsável pela supervisão das diferentes fases do processo de pré-construção do projeto.
A Blackstone anunciou em julho a aquisição de um portefólio de 15 imóveis de logística da M7 por 125 milhões. Os edifícios estão arrendados a empresas de distribuição e de retalho. Esta é a segunda carteira de logística que a gestora de ativos norte-americana compra no espaço de um mês.
Entretanto, em outubro os gestores da carteira logística da Montepino, o Bankinter Investment e a Valfondo, anunciaram o primeiro projeto internacional da Montepino, com a aquisição de um terreno em Lisboa, num investimento de cerca de 150 milhões de euros. O ativo, com uma área de quase meio milhão de metros quadrados, encontra-se totalmente licenciado e espera-se que a construção comece ainda este ano.
Residências de Estudantes
No início do ano, o Catella CER anunciou o investimento 15,5 milhões de euros numa residência de estudantes em Portugal. O Fundo Residencial Europeu Catella (CER) está a fazer o seu primeiro investimento no mercado português com a aquisição de uma residência estudantil no município de Cascais. A Value One Holding é o vendedor. A residência estudantil está localizada em Carcavelos, no concelho de Cascais, perto da praia e a 10 minutos a pé da NOVA School of Business and Economics (Nova SBE). A propriedade de 6.622 m2 foi construída em 2020 e consiste em 192 quartos individuais espaçosos (20 m2 em média), ginásio, terraço no telhado, salas de estudo, música e lazer e parque de estacionamento. Está 99% ocupada e obteve a certificação de sustentabilidade LEED Gold para a sua construção.
Entretanto, Round Hill Capital anunciou em julho a compra da rede Smart Studios por 200 milhões de euros. O grupo adquiriu a rede de espaços de coliving e residências de estudantes que engloba 2070 apartamentos em Lisboa, Carcavelos e Porto.
Prop-tech
Em janeiro, a Casavo anunciou a chegada a Portugal com um investimento de 100 milhões de euros. A empresa europeia de prop-tech, chega à capital portuguesa com um plano de investimento para adquirir habitações em Portugal. Entra no país para transformar a experiência de compra e venda de habitações, oferecendo um serviço mais rápido, mais simples e mais transparente, em linha com o forte crescimento do sector imobiliário e a sua estratégia de expansão para novos mercados. Com uma plataforma tecnológica, a Casavo permite avaliações instantâneas de propriedades com base no seu algoritmo patenteado, que analisa múltiplas variáveis e lhe permite apresentar uma oferta de compra direta no prazo de 48 horas.
Hotéis
O Grupo Vila Galé anunciou em fevereiro que vai investir cerca de 35 milhões de euros em 2022 em quatro hotéis nos Açores, Tomar e Beja. Entre as novidades conta-se o investimento de 12 milhões de euros na renovação de parte do antigo Convento e Hospital de São Francisco, em Ponta Delgada, Açores, reconvertendo-o num hotel de charme, em parceria com a Santa Casa da Misericórdia. No centro da cidade de Tomar, a Vila Galé vai recuperar e reabilitar várias áreas do antigo Convento de Santa Iria e do Colégio Feminino, com um investimento a rondar os dez milhões de euros. Para Beja, o grupo hoteleiro tem dois projetos em carteira: O Vila Galé Nep Kids e o Vila Galé Monte da Faleira. O primeiro, com custos a rondar os dez milhões de euros e o segundo o grupo vai ainda investir cerca de três milhões de euros num novo agroturismo.
No mês seguinte, a Coporgest anunciou o investimento de 116 milhões de euros num novo resort em Troia/Comporta. A promotora imobiliária é a responsável pelo novo empreendimento turístico de cinco estrelas que vai nascer na costa alentejana. O futuro resort ficará instalado no terreno que a Coporgest adquiriu à Sonae Capital em dezembro de 2020. O projeto deverá estar concluído em 2025 e o início da comercialização das villas e dos apartamentos está previsto para meados de 2023. O novo resort inclui um hotel de 5 estrelas com 58 quartos e suites, com duas suites presidenciais, sendo complementado por 38 villas e por 91 apartamentos turísticos.
Entretanto, surge mais um importante investimento, com a Mercan Properties a investir 187 milhões em três hotéis Marriott. A Mercan Properties assinou um acordo com a Marriott International para operar três hotéis em Portugal. Os projetos hoteleiros estão localizados em Lagos, Lisboa e Vila Nova de Gaia. A gestão ficará a cargo da Ace Hospitality Management (AHM). Em causa estão o Marriott Lagos, no Algarve, o Moxy Alfragide Lisbon e o The Riverview, a Tribute Portfolio Hotel, situado em Vila Nova de Gaia.
No mês de maio, surgiu um anúncio importante com o Discovery Hotel Management a lançar a Octant Hotels. A DHM anunciou a nova marca do grupo que irá agrupar e gerir as oito unidades hoteleiras detidas pelo Discovery Portugal Fund em Portugal, designada por Octant Hotels. O portefólio da DHM integra um conjunto único de boutique hotels em todo o país, que passarão a integrar a insígnia Octant Hotels. Em causa estão os hotéis Douro41 Hotel & Spa, Palácio da Lousã Boutique Hotel, Évora Farm Hotel & Spa, Santiago Hotel Cooking & Nature, Praia Verde Boutique Hotel, Vila Monte Farm House, Azor Hotel e Furnas Boutique Hotel.
No mês seguinte, o Resort de luxo W Algarve abriu portas num investimento de cerca de 300 milhões de euros. O W Algarve é o primeiro resort de luxo da marca W em Portugal, localizado em Albufeira, na Praia da Galé. A W Hotels Worldwide anunciou a abertura do W Algarve, que faz parte do portefólio da Marriott Bonvoy, que por sua vez detém mais de 30 marcas hoteleiras.
O mais recente hotel da empresa que se junta à família dos W Escapes está localizado no topo das falésias na zona da Praia da Galé e conta com 134 quartos e suites voltados para o oeste, e 83 residências da marca W.
Entretanto, a Arrow Global Portugal anunciou em julho a intenção de investir 500 milhões de euros em Hospitality. O grupo que detém no país a Whitestar Asset Solutions, a Norfin, a Restart Capital e a Hefesto, tendo, também, por via do Fundo ACO1, uma participação na sociedade Vilamoura World, lançou uma nova vertical de negócio com o objetivo de desenvolver e gerir ativos turísticos. A Arrow Global Portugal, pretende realizar o investimento no prazo de cinco anos e acaba de adquirir 75% do grupo hoteleiro Details Hotels & Resorts no Algarve.
A Mercan Properties anunciou também o investimento de 108 milhões de euros na construção de dois novos hotéis na marina de Lagos. A Mercan Properties assinou um acordo com a Hilton para o projeto das novas unidades, Lagos Marina Hotel, Curio Collection by Hilton e o Hilton Garden Inn Lagos. A abertura está prevista para o verão de 2024 e ambos os hotéis englobam uma área bruta de construção de 23.000 m2.
NPL
No segmento de Non-Performing Loans, o Montepio anunciou em fevereiro que se encontrava a preparar a venda de uma carteira de malparado e imóveis, a instituição bancária contratou o banco de investimento japonês Nomura para conduzir a operação. Ao todo a carteira de NPL ronda os 1,4 mil milhões de euros, mas inicialmente deverá sair do banco um portefólio de 500 milhões. Os grandes players do mercado não foram convidados a participar. O Nomura estaria a auscultar o mercado, num grupo restrito de investidores.
Em março, o mercado de NPL (Non-Performing Loan) assinalou também mais uma transação, anunciada ainda no início do mês. Foi a vez do BCP que concluiu a venda da carteira de malparado “Projeto Lúcia”. Composta por crédito malparado com valor nominal de 60 milhões e ativos imobiliários no valor de 50 milhões de euros, a carteira Lúcia foi vendida à LX Partners (em parceria com a Cabot). O Millennium BCP vai voltar ao mercado, de forma a continuar o seu esforço na limpeza do balanço.
Entretanto, em julho a Whitestar Asset Solutions S.A anunciou que ganhou a gestão de quatro novas carteiras no valor de 270 milhões de euros. Estas carteiras de imóveis, NPL Secured e Unsecured, foram originadas pelo Banco Santander Totta, Millennium BCP e por um fundo de investimento internacional.
O BPI informou em setembro que concluiu a venda do Projeto Citron, com um valor bruto total de cerca de 140 milhões de euros, a fundos geridos pela LX Investment Partners S.A.R.L.. O Projeto Citron corresponde a cerca de 15.000 contratos de créditos de cerca de 5.000 clientes. Em causa está a carteira de créditos non-performing, referente a este portefólio, que inclui posições com e sem garantias reais hipotecárias, com um valor bruto total de cerca de 140 milhões de euros.
Por último, em dezembro foi fechado o maior negócio de imobiliário do ano, com os bancos a fecharem a venda dos fundos ECS, uma carteira de hotéis de luxo e outros imóveis., à Davidson Kempner por cerca de 850 milhões de euros.
