Antecipado ano dinâmico para o imobiliário português

2023 deverá manter atividade em níveis dos últimos cinco anos, sendo que a falta de oferta continua a ser uma das principais preocupações do setor imobiliário.

A consultora imobiliária JLL, empresa multinacional que em Portugal, no ano passado, somou mais de 100 milhões de euros de faturação, o que se traduz num crescimento de 7%  face a 2021, antevê um ano dinâmico para o setor imobiliário nacional, com ritmos médios idênticos de absorção, ocupação, investimento e valores dos últimos cinco anos, sobretudo nos escritórios e habitação. Estes dados são apresentados no Market 360º, o estudo da consultora, no qual avalia também o desempenho do mercado em 2022.

As expectativas da consultora, para um ano de incerteza e desafios macroeconómicos, são sustentadas pela solidez que os indicadores do mercado já demonstraram, num contexto de incerteza, bem como a consolidação de Portugal como destino imobiliário internacional e o desequilíbrio entre a forte procura e a oferta reduzida. É antevisto um abrandamento natural tanto na dinâmica da procura para ocupação como para investimento, face ao ano anterior, uma vez que enfrenta um agravamento das condições económicas e compara-se com níveis recorde de atividade. No entanto, não são previstas quedas acentuadas no que toca aos montantes transacionados e absorção, prevendo que os preços e as rendas possam manter o seu trajeto positivo.

Em relação às perspectivas para 2023, e no que diz respeito a investimentos, a consultora antecipa uma contração natural do mercado, com ajuste de preços e um crescimento dos custos de financiamento, para além da falta de oferta de produtos core. No entanto, continua a haver muita liquidez e um grande interesse em investir no imobiliário, que é visto como um mercado com uma boa relação retorno/risco. A adequação dos imóveis em termos de ESG e taxonomia da União Europeia passa a ter um peso relevante na avaliação de um investimento.

Para o imobiliário alternativo, como as residências sénior e de estudantes, habitação para arrendamento, equipamentos de saúde e data centres, prevê-se um crescente interesse no seu desenvolvimento e investimento. No entanto, a falta de produto continua a ser um obstáculo deste mercado, que se mostra bastante atrativo, muito devido aos bons resultados operacionais, boas perspetivas de geração de rendimento e procura de utilizadores finais em aceleração.

Em relação aos hotéis, o ano de 2023 é antecipado como o ano da recuperação total do mercado, para os níveis pré-covid em termos de ocupação, bem como de um forte upgrade na oferta com a chegada de mais marcas hoteleiras internacionais e unidades de posicionamento mais elevado. Enquanto ativo de investimento, as unidades hoteleiras continuam a observar falta de produto adequado aos requisitos dos investidores, no que toca à localização, operadores, yields ou potencial de reposicionamento, sendo que não são previstas vendas de ativos com desconto.

Na habitação, não se esperam avanços expressivos na resolução dos problemas de falta de oferta, fruto do aumento dos custos de construção e dos licenciamentos demorados. Esta falta de oferta afeta maioritariamente a classe média, uma vez que a oferta que aparece é mais destinada a segmentos que são menos afetados em termos de rendimento, como as classes média-alta e alta, sendo afetada também pela pressão sobre os preços e as limitações de acesso ao crédito.

No que diz respeito à promoção imobiliária, esta será uma das atividades mais desafiadas, no atual contexto económico, uma vez que enfrenta um público consumidor final com perda de rendimento disponível, registando ao mesmo tempo um forte agravamento dos custos de construção e os obstáculos à atividade, como a burocracia e a morosidade dos licenciamentos. Apesar dos obstáculos e desafios, o desenvolvimento imobiliário mantém a sua atratividade, dada a escassez estrutural de oferta nos diversos tipos de imobiliário e a diversidade de públicos-alvo. Entre os favoritos dos novos investimentos, e pela diversificação de risco, estão os projetos multiusos.

A nível de escritórios, a procura deve continuar robusta, impulsionada pela necessidade de melhorar os espaços, nomeadamente em relação à sustentabilidade, garantindo também a adaptação aos modelos de trabalho híbrido, que são fatores importantes de atração de talento.  Neste mercado, a falta de oferta é bastante visível, uma vez que a construção especulativa esteve em mínimos históricos, o que pode condicionar o mercado.

No mercado do retalho, é um dos mercados nos quais o comportamento da inflação vai causar mais impacto, não só pela redução do poder de compra das famílias e quebra no consumo, mas também pela indexação da renda dos espaços comerciais a esse indicador, nomeadamente os centros comerciais. No entanto, os retalhistas, embora mais cautelosos, continuam dinâmicos na procura de espaços, especialmente no segmento de luxo. As lojas possuem uma oportunidade para se reinventarem, criando destinos de compra e palcos de experiência num mercado que sente a falta de oferta de espaços.

No que diz respeito a industrial e logística, que é outro dos mercados mais impactados pela falta de oferta, possuindo um baixo índice de novos produtos e ativos antigos que se apresentam muito desadequados aos requisitos atuais. No entanto, beneficia da entrada de novos operadores internacionais, que têm contribuído para a sofisticação e transparência do mercado. É previsto um crescimento da procura no quadro das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas, para mais próximo do consumidor europeu.

No que toca ao desempenho do mercado imobiliário português em 2022, a nível de investimento, o montante transacionado alcançou 3.400 milhões de euros, um recorde anual, que se traduz num aumento de 71% face a 2021. O capital estrangeiro representou 80% do investimento.

Em relação aos hotéis, e até novembro de 2022, Portugal registou 24,9 milhões de hóspedes e 65,8 milhões de dormidas, cerca de 90% mais do que em 2021, mas ligeiramente inferior a 2019. Os proveitos turísticos totalizaram 4.460 milhões de euros até outubro, duplicando o montante de 2021 e quase 20% superior ao de 2019.

Já na habitação, estima-se em 2022 a venda de mais de 168.000 imóveis, um crescimento de 2% face a 2021. O novo crédito à habitação concedido até setembro aumentou 8%, o que representa 50% do volume transacionado, o que significa que o mercado recorre menos ao financiamento. De acordo com o SIR – Sistema de Informação Residencial, Lisboa apresenta os preços médios de venda na ordem dos 4.300 euros por m2 e o Porto de 3.000 euros por m2.

A nível de promoção imobiliária, é estimado um montante de 350 milhões de euros transacionados, desde terrenos para nova construção a edifícios para reabilitação ou requalificação. Os custos de construção cresceram cerca de 12%, com alguma tendência de desaceleração no final do ano, sendo que o número de edifícios residenciais licenciados aumentou 2% face a 2021, para 14.200 projetos.

No segmento de escritórios, Lisboa arrecadou 270.00 m2 de absorção, mais 70% quando comparado a 2021, e um novo recorde de ocupação de escritórios até à data, enquanto que o Porto manteve os níveis de atividade em linha com 2021, com cerca de 59.000 m2 (+4%).

O mercado de retalho recuperou em 2022, sobretudo pela recuperação do turismo, com maior destaque no comércio de rua, com a chegada de novas marcas não só a Lisboa como no Porto. Os centros comerciais registaram um menor fluxo de visitantes, mas maior realização de compras, com o volume de vendas a superar os níveis pré-covid. As rendas prime fixaram-se em 120 euros por m2 para os centros comerciais e, no que toca ao comércio de rua, 130 euros por m2 no Chiado e 70 euros por m2 na rua Santa Catarina.

Por fim, o segmento de industrial e logística, apresentou um volume de absorção de 548.000 m2, uma descida de 9% face a 2021. Esta queda resulta da falta de oferta e dos constrangimentos no lançamento de novos produtos, uma vez que a procura se manteve dinâmica. Há uma elevada procura para áreas entre os 3.000 m2 e os 5.000 m2, sobretudo em zonas mais próximas do consumidor final, devido ao crescimento do comércio online.