“A grande prioridade para o nosso mercado de arrendamento é o combate à informalidade“ Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal

O mercado de arrendamento, as grandes alterações no mercado imobiliário nestes últimos dois anos e quais os principais desafios para 2022, são alguns dos temas escolhidos para uma entrevista com Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal.

Ao Brainsre News Portugal, o CEO da Century 21 Portugal, explica quais as grandes diferenças no segmento residencial, e de que forma a falta de mão de obra, o custo da construção elevado, a escassez e o preço das matérias primas são prejudiciais para este segmento. Membro do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) há 3 anos, mostra em que medida a organização o tem influenciado.

A Century 21 anunciou recentemente a renovação dos contratos de franchising para Portugal e Espanha até 2054, Ricardo Sousa explica-nos em que se baseia esta clara estratégia de expansão na península ibérica.

O mercado imobiliário sofreu grandes alterações nestes últimos dois anos, quais são as de maior relevância?

Este período foi um período de clara aprendizagem para todos, um teste à nossa capacidade de adaptação como consumidores e na perspetiva de como viver as nossas casas. Também para as organizações, e dentro do setor do imobiliário e da construção, foi um teste à resiliência e capacidade de adaptação, ao contrário de Espanha vimos que Portugal superou muitíssimo bem a primeira vaga da pandemia, em particular no que foi a construção e a promoção imobiliária, notou-se uma grande diferença em ambos os países, em Portugal os estaleiros de obra nunca pararam e a produção continuou.

Durante este percurso quais as grandes diferenças que se foram sentindo no segmento residencial?

O que destacaria de grande mudança foi a perceção da habitação, realizámos um estudo sobre o impacto da pandemia, nas preferências das pessoas e da forma como vêm as suas habitações e há um dado que é claro, 45% dos portugueses querem mudar de casa, identificaram deficiências ou aspetos que não valorizavam no passado. Aqui também existe uma diferença importante em relação a Espanha, os portugueses de uma forma geral estão mais satisfeitos ou acomodados com a sua residência habitual, em Espanha este gap foi maior. O que vem salientar esta crise sanitária e esta forma de olhar para as residências, está relacionada com a valorização do espaço e querer desfrutá-lo de uma forma diferente.

Vimos no último trimestre de 2020 uma diferença muito grande entre o desejo e a capacidade, as pesquisas online claramente mostram essa tendência, desde a pesquisa por moradias, o aumento do raio de pesquisa, procura por casas maiores, com mais janelas, com mais varandas. Idealizámos aquilo que sentimos falta e deparamo-nos com o choque da realidade do poder de compra, aquilo que podemos efetivamente adquirir tendo em conta os preços de mercado e os rendimentos disponíveis. O que vimos em 2021 na Century 21 é que o perfil de quem compra e o perfil de imóvel que compra manteve-se praticamente inalterado. É verdade que existiu mais procura e pequenas alterações em alguns segmentos, nomeadamente nas moradias, cidades secundárias, mas a esmagadora maioria das transações foram feitas no segmento standard de T2, T3, com uma área média a rondar os 100m2 e apartamentos nas zonas urbanas. Por exemplo na área metropolitana de Lisboa, existiu naturalmente uma explosão pela procura na Margem Sul, Amadora, Odivelas, a linha norte também disparou, zonas como o concelho de Loures, acima de tudo as zonas servidas por uma boa rede de transportes públicos. Com esse aumento da procura e da rotação, os preços também se refletiram.

Outro fator que destacaria, está relacionado com a construção, em particular a construção e promoção para a classe média, onde existem neste momento projetos muito interessantes, mas existe escassez de mão de obra, o custo da construção é elevado, a escassez e o preço das matérias primas estão a fazer com que o ritmo que podíamos ter com a entrega destas novas habitações não esteja dentro do que seria esperado e necessário. Acreditamos que existiu um impacto negativo em 2021, mas a nossa expetativa é que em 2022 esse impacto seja maior, dado que há mais projetos em curso e os apoios europeus vão colocar uma pressão ainda maior na construção de infraestruturas e de obras públicas.

Por último, sentimos também o excesso de liquidez que teoricamente é positivo, com investidores direcionados para o mercado residencial, a banca a direcionar financiamento para crédito à habitação, o que num país como o nosso tem um impacto direto na acessibilidade das famílias à habitação. Na Century 21 estamos com um LTV médio, contratado nas nossas transações, inferior a 80%, temos taxas de esforço médias de 32 a 33%, valores muito diferentes do que assistimos em booms de créditos à habitação antes de 2009 e encaramos este crescimento de uma forma muito positiva.

O que se espera do mercado imobiliário em 2022 e quais os principais desafios?

Os principais desafios serão adquirir uma habitação, essa pressão vai continuar. O Acesso à habitação aos jovens vai ser também um tema importante, com os jovens a adiar esta decisão de emancipação. Também o custo da construção será um entrave para resolver esta equação de colocar as habitações no mercado a preços acessíveis às famílias portuguesas. Se virmos pelo lado positivo, este também pode ser o momento certo para apostarmos mais e sermos o impulsionador para a industrialização da construção em Portugal. Existe também um fator que considero importante e que a pandemia não fez com que saísse da agenda, que é a sustentabilidade, o mercado imobiliário e em particular o residencial tem um impacto brutal no que são as nossas metas e no que deve ser a nossa visão de sustentabilidade para o país.

Quanto ao crédito à habitação, 2022 vai continuar a ser um ano com um ritmo de crescimento inferior ao que vimos, mas com uma tendência de crescimento, no que é a concessão de crédito às famílias e o número de transações.

Quanto ao arrendamento e evolução do preço dos imóveis, o que perspetiva para o próximo ano em Portugal?

Temos uma Área Metropolitana de Lisboa que compete à escala europeia e que é uma realidade completamente diferente do resto do país, temos um centro da cidade que “não é Portugal”, naquilo que são as suas dinâmicas e na sua caracterização, como a zona do Chiado e do Príncipe Real. Nos concelhos da AML, servidos por transportes públicos ou com qualidade eficiente, os preços vão subir, a expansão do metro para Loures e a expetativa de se estender a Santo António dos Cavaleiros vai ter um impacto claríssimo no concelho e nessas zonas de expansão do metro. Nesta perspetiva já estão alguns projetos residenciais em curso e vamos ver um aumento de preços nestes concelhos, havendo espaço para o fazer porque nestas zonas os preços estiveram congelados durante muitos anos, após a última crise. Na cidade de Lisboa, no Porto e na região do Algarve, a nossa perspetiva é mais para uma estabilização de preços ou subidas mais moderadas.

Acreditamos no potencial de novas zonas turísticas pelo impacto das alterações aos Golden Visa, nomeadamente na Região Autónoma da Madeira, onde sentimos uma grande dinâmica e procura por parte de investidores nacionais e internacionais que apostam nesse crescimento da região.

Quais são para si as soluções para mitigar a diferença entre a procura e oferta no mercado de arrendamento?

A grande prioridade para o nosso mercado de arrendamento é o combate à informalidade. Tenho insistido neste ponto há vários anos porque temos pouca informação, temos informação com pouca qualidade e temos informação pouco relevante sobre o nosso mercado de arrendamento. Existe um grande desconhecimento, porque a esmagadora maioria é um mercado informal e isso durante a pandemia foi muito visível, quando muitas famílias não tiveram os apoios porque estavam nesse mercado informal, inclusivamente sem contratos registados.

Não conseguimos ter uma análise clara na caracterização da oferta nem dos preços das transações. Estão a ser tomadas medidas, como o caso da Secretaria de Estado da Habitação e também de alguns municípios, como Lisboa e Matosinhos que estão hoje com políticas de incentivo ao arrendamento acessível, que obriga a uma maior formalização daquilo que é o nosso mercado de arrendamento. Mas o grande desafio que temos é que existe uma procura muito superior à oferta, tanto formal como informal e tem que existir mais oferta, mas os investidores continuam muito resistentes a apostar no Build to Rent e a aposta na construção para venda prevalece, acima de tudo pelo difícil que é construir para colocar no mercado de arrendamento a preços que sejam acessíveis.

Recentemente a Century 21 anunciou a renovação dos contratos de franchising para Portugal e Espanha até 2054. Em que se baseia esta clara estratégia de expansão na península ibérica?

Temos uma visão no nosso projeto a longo prazo, naquilo que é o futuro do mercado imobiliário, e em particular na mediação imobiliária no mercado Ibérico. A tecnologia tem vindo a transformar a relação das pessoas com as casas e a relação com os vários takeovers do mercado, tanto a nível autárquico, financeiro, na construção, e não temos dúvidas que o fator humano joga hoje um papel determinante na evolução do mercado imobiliário ibérico, em particular na ligação com a procura, não só na intermediação imobiliária direta, mas também na intermediação imobiliária de crédito, na parte financeira e outros serviços complementares que são necessários para quem compra, vende ou vive numa casa. No nosso caso, sendo um projeto de raiz e cariz familiar, também para nós esta visão de médio e longo prazo é extremamente importante, estamos no projeto numa lógica de criação e geração de valor, não só para o grupo mas com um impacto que esperamos positivo para a sociedade. A mediação imobiliária tem claras transformações, em Portugal existe um nível de profissionalismo muito superior ao que assistimos em Espanha e outros países, hoje fazemos ao mais alto nível mundial. A confiança na mediação que existe hoje é muito superior ao que tínhamos há uma década atrás e isso obviamente é uma oportunidade, mas também uma responsabilidade para mantermos este nível de profissionalização. Apostamos numa visão híbrida do modelo de negócio, onde a tecnologia e o cliente vão ter cada vez mais autonomia e intervenção no decorrer do processo, onde o agente imobiliário deixa de ser o detentor de informação e mostrador de casas, para ser um verdadeiro consultor em todas as etapas do processo de compra e venda.

Há 3 anos que é membro do RICS, que importância destaca nesta organização cuja acreditação é amplamente reconhecida no mercado?

O RICS tem um papel determinante e pode ter igualmente esse papel em Portugal e em Espanha, num fator que para mim é crítico no nosso setor, que é a ética e os princípios defendidos pelo RICS, temos como missão e propósito promovê-los a todo o nosso setor, a toda a nossa indústria. A investigação e regulamentação técnica sugeridas pelo RICS, as oportunidades de networking que nos proporciona são únicas e devem ser potenciadas. A grande necessidade, em particular no mercado residencial português, na mediação, na promoção e os princípios éticos são hoje uma urgência e se queremos evoluir como sociedade e como setor, este é um ponto que valorizamos e que promovemos bastante, tanto dentro da organização como fora dela. Estamos neste momento nesse processo de promoção, na própria APEMIP foi lançado agora um código de ética e conduta da associação. Faço parte desse grupo de trabalho onde claramente os princípios RICS fazem parte do trabalho desenvolvido e dessa aproximação do RICS às associações e entidades que estão em Portugal.